明明就住在裡面，你的房子居然早就不是你的房子？ ft. 房地產詹家詹力勳｜青埔夢想家Ep100｜房產補給站-45

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本集節目廣告

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前言

日前新北市三重區一位連任多屆的里長，利用協助里民補發房屋所有權狀的機會，誘騙其簽署房產買賣同意書，神不知鬼不覺地將她名下的房子賤賣，牟利930萬！更可怕的是，該里民從頭到尾被蒙在鼓裡，莫名其妙從「屋主」變成「租客」，約莫三年後才發現，房子居然早就不是自己的房子⋯⋯這一切究竟是怎麼發生的？

今天「青埔夢想家」隆重邀請「房地產詹家」詹力勳代書來到節目現場，從專業角度拆解這起房產詐騙案，帶你看懂房子為什麼會被騙走，以及一般人能怎麼自保！

在本次訪談中，你會聽到：

📍這起房產詐騙案的始末

📍一般人最常忽略、卻最危險的簽名與文件陷阱

📍代書（地政士）在交易中守護買賣雙方安全的關鍵

📍屋主一定要做的房產安全防護措施

本集訪談分為上、下兩集，無論你或親友名下有房、或準備進行房地產買賣，都一定要收聽！🔈🔈🔈

關於房地產詹家｜詹代書

不動產疑難雜症的專家｜財產傳承｜房地買賣｜利他精神

奕勳不動產顧問｜詹力勳地政士事務所｜房地產詹家　品牌創辦人　

地政士｜(109)中市地士字第002030號
不動產經紀人｜(108)中市經紀字第01840號
逢甲大學建設學院不動產管理碩士

房地產諮詢聯絡，請洽【房地產詹家｜詹代書】官方帳號：lin.ee/8c0WYr2

本集節目文字導讀版（AI主力整理）

一棟市值2000萬的房子，為什麼能在屋主毫不知情的情況下，被以930萬的價格轉賣，甚至讓原屋主繼續住在裡面、卻早已不是屋主？這起震驚社會的三重里長盜賣案，乍看是詐術高明，實際卻暴露了我們對「信任」與「流程」的致命誤解。本集「青埔夢想家」邀請同時擁有不動產經紀人與地政士雙證照的「房地產詹家」詹力勳代書，從自身從業經歷談起，帶我們看清：房產風險，往往不是輸在不懂法規，而是輕易把重要物品交給了「看起來很可靠的人」。

從軍校出身的「失志青年」，受人指點走進房地產

詹力勳的人生，並不是一開始就站在房地產專業的位置。高中就讀軍校、在陸軍服役六年後，他選擇退伍，離開自己不適應的體制。退伍後的幾年，他形容自己「載浮載沉」——開過飲料店、做過餐廳、線上電銷、保險，什麼都試過，卻始終找不到能長期發展的方向。

真正的轉折，發生在他再次回到飲料店應徵的那一天。老闆娘盯著他看了許久，直白地說了一句話：「你來做這個飲料店工作，是大材小用。」這句話讓他當場愣住。當他反問自己適合做什麼時，對方只給了一個方向：「你可以去做跟土地有關的工作，會有很不錯的發展。」

在那之前，詹力勳從未想過進入房地產產業——沒有買賣經驗、沒有當過房仲或代銷，只是偶爾陪媽媽看房。但回頭檢視，他發現過去幾次換屋，自己挑選的物件結果都不差。於是他抱著「死馬當活馬醫」的心態，開始投遞房仲履歷，正式踏進房地產這一行。

為何要考「雙證照」？因為太多流程容易出事

進入仲介業後，詹力勳的業績一度表現不錯，但也正是在第一線，他開始發現制度的裂縫。他發現，有些案件實際上「完全掌握在代書手上」，尤其是繼承、親屬間買賣等高度信任型案件，屋主往往把所有重要決定權交給代書。

這讓他開始思考：若能變得更專業，就能真正把關交易流程，也取得客戶的信任，於是他決定報考地政士，同步準備不動產經紀人考試。深入法規之後，他反而感到後怕：「不去了解還好，一了解才發現，自己之前沒有出事，真的都是運氣好！」他舉例，許多仲介公司習以為常的做法，其實風險極高。像是賣方未到場、代理人未攜帶授權書，雙方卻先行簽約，理由往往是「怕買方冷掉」、「怕賣方反悔」，但從法律角度來看，這些「先簽再補」的流程，根本不該存在。

這樣的經驗，也成為他日後反覆強調的核心觀念：流程不是形式，是保命符。

三重里長案的關鍵不是簽名，而是「印鑑」

回到震驚社會的三重里長案，詹力勳首先點出一個常被忽略的重點：新聞多半強調「簽名被騙」，但實務上，真正能完成過戶的關鍵往往不是簽名，而是印鑑。

他的推測是，里長極可能在發放物資或協助文件的過程中，讓長輩在不清楚內容的情況下蓋章。只要同時掌握「印鑑章」與「印鑑證明」，再加上身分證，幾乎等同掌握屋主本人在法律上的行為能力。換言之，即使沒有權狀，也能先申請補發，再完成後續的移轉作業。

這正是他反覆提醒的一句話：「印鑑章加印鑑證明，就等於你本人。」當這組合交到他人手中，房子被賣掉根本不意外，只是時間問題罷了。

制度為什麼擋不住？因為多數人根本不會去看

有人會問：補發權狀不是有公告三十天嗎？事實上，這類資訊只會公告在地政事務所網站，或反映在謄本上，但前提是「民眾要主動去查」。除了專業人士，一般民眾幾乎不會定期檢查。更殘酷的是，一旦移轉登記完成，外部的仲介、買方、代書，依循「登記公示原則」，只能相信政府登記資料。也就是說，真正能阻止悲劇的關鍵時間點，只存在於「還沒完成登記之前」。

因此，他特別強調「地籍異動即時通」的重要性。這不是 App，而是一套通知機制，只要有人對你的不動產送件辦理異動，你就會收到簡訊或 Email。只要在那個時間點察覺異常，立刻聯繫地政，還有機會喊停。

詹力勳建議，申請「地籍異動即時通」時，至少要登記兩支手機、兩個 Email，也最好分散在不同人身上，降低同時失聯的風險。