房子被人惡意賤賣牟利，屋主居然還變成了租客！？ ft. 房地產詹家詹力勳｜青埔夢想家Ep101｜房產補給站-46

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前言

日前新北市三重區一位連任多屆的里長，利用協助里民補發房屋所有權狀的機會，誘騙其簽署房產買賣同意書，神不知鬼不覺地將她名下的房子賤賣，牟利930萬！更可怕的是，該里民從頭到尾被蒙在鼓裡，莫名其妙從「屋主」變成「租客」，約莫三年後才發現，房子居然早就不是自己的房子⋯⋯這一切究竟是怎麼發生的？

房子被人惡意賤賣牟利，屋主居然還變成了租客！？ ft. 房地產詹家詹力勳｜青埔夢想家Ep101｜房產補給站-46

承接上集節目，讓我們繼續瞭解該如何保護自己的房產！

關於房地產詹家｜詹代書

不動產疑難雜症的專家｜財產傳承｜房地買賣｜利他精神

奕勳不動產顧問｜詹力勳地政士事務所｜房地產詹家　品牌創辦人　

地政士｜(109)中市地士字第002030號
不動產經紀人｜(108)中市經紀字第01840號
逢甲大學建設學院不動產管理碩士

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本集節目文字導讀版（AI主力整理）

在房地產交易流程中，最可怕的可能不是你「不懂」，而是你「以為自己懂」。從三重里長盜賣案延伸到第一線實務，擁有不動產經紀人與地政士雙證照的詹力勳代書，在「青埔夢想家」訪談中與聽眾朋友分享，詐騙的發生不是因為手法有多高明，而是人們太習慣用信任、速度與草率的態度取代應有的流程。

「原屋主怎麼變租客？」回租可能是一套話術

談到三重里長案裡「原屋主繼續住在房子裡，卻早已不是屋主」的狀況，詹力勳代書認為手法很簡單。他推演了一個令人背脊發涼的劇本——取得房子之後，用超低價＋急需現金逼出願意「全現金」購屋的買方。

他指出，「賣方」會用一套說辭催促成交：「我很急、很缺錢，拜託你不要貸款」或「我賣你那麼便宜，你還要貸款？」把交易壓縮到最短時間，讓買方只看見「遠低於市價」和「超高報酬率」，忽略了應該查核的背景與程序。等房子過戶之後，「賣方」再補上一句：「但我還想要住在這……那不然我跟你租回來嘛。」這就是關鍵——回租。

更令人不安的是，回租的「承租人」並非原屋主本人。「今天去簽那個租賃合約的那個人，絕對不是那個原屋主。」他推測可能是冒名、或乾脆用其他人名義簽，反正只要房東在意的是租金與投報率，「他管你是誰租的？」最初幾個月「租客」一定會乖乖付租金，等到錢「洗」到差不多了，就開始不付租金，直到房東（新屋主）上門向租客（原屋主）催討，整件事才爆發。

「善意第三人」到底安不安全？詹力勳把話說在前面

如果買方不是惡意、只是在不知情的狀況下全現金買下房子，會不會有法律責任？詹力勳代書先給了一顆定心丸，但也把條件講得很清楚：「除非有對你不利的證據證明，你是明明知情的人還去買它，否則不會有太大問題。」以這個案子來說，若是正常對價、也確實完成移轉手續，房子就已經登記在新屋主名下，流程完全合法；若在無法證明共犯情事，還要去查封已合法取得的財產權，就有違憲疑慮。

然而，對原屋主而言，現實可就沒那麼溫柔了。「這位老奶奶能做的補救措施，其實非常地有限」詹力勳指出，最可能的作法是去針對涉案者名下財產做強制執行，試著取回她原本被賤賣那個房子的價值。然而，是否真能拿回「市價2,000萬」這樣的金額，還牽涉鑑價與市場行情，以及嫌犯名下有沒有財產，這些都還有得研究。

「你都不可能會把身分證、印鑑章交給一個跟你非親非故的人，更何況對方只是一個里長呢？」詹力勳分享，自己有許多客戶連面對手足都很難全然放心，當任何人跟自己要這些重要物品，自己都至少應該提出一句質疑：「你要這幹嘛？」畢竟法律制度不是萬靈丹，人際關係裡的漏洞，往往比法律更難防。

公同共有的風險：不是不能賣，是「沒搞定之前別簽」

話題轉到另一個更常見、也更容易把仲介拖下水的場景：家族祖產、多人共有、長輩想賣但共識脆弱。詹力勳代書分享自己在仲介公司裡執業發生的往事，簡直是上了一課，他的建議直言不諱：「反正只要看到『公同共有』這四個字，你不要簽就對了。」

他解釋「共有」有兩種：

如果大家都出面、講好持分比例，是「分別共有」。
只要有任何一個人不願意出面蓋章，就可能變成「公同共有」——「四個人綁在一起，不分你我。」

詹力勳代書指出，當初繼承時都不願意簽名的人，「現在買賣他會願意嗎？」因此，除非你是能解決這個結的專業人士，否則最好不要輕易碰這樣棘手的案件，若真的要處理，他的做法是先「抓頭」——先確認家族裡有沒有一個主要做主的人，讓其他共有人先把授權書簽給這個窗口。唯有拿到所有人的授權書，才表示共識成形；要是拿不到，就建議先別介入。