前言
台灣房市目前處於「多空交織」的複雜局面，部分專家傾向「看空」，預期房價修正（量縮價跌）為主軸，主要理由是房價漲幅過高、政府打房政策的影響，以及高利率、自備款門檻提升等空方因素；然而，市場仍有「看多」聲音，認為剛性需求仍在、營建成本高、通膨預期等支撐，且空屋率高不代表賣壓重，市場呈現「想買的買不到，想賣的又不急」的僵持狀態，整體仍需綜合考量自身需求與市場動向。
你呢？關於2026房市，你是「看多派」還是「看空派」？
上週「新竹 Uber 房仲｜逸杰」分享了他的Uber房仲生活、新竹房市現況，今天我們繼續來聊聊房仲的第一線觀點吧！
在本集節目中，你會聽到：
📍面臨冷清房市，房仲簽委託的困境？
📍新竹房市的主流商品是什麼？
📍2026年，房價有可能噴起來嗎？
📍2026年的買方、屋主該如何跟房仲合作？
想瞭解更多？歡迎收聽～🔈
（本集節目錄音時間：2025年12月）
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
交易量縮、貸款變嚴、鑑價轉保守，房市的訊號其實很一致：買方更謹慎、屋主更猶豫，而房仲被迫站在兩邊的情緒中間，將現實翻譯成可以成交的語言。
本集「青埔夢想家」邀請來自新竹的「Uber房仲」彭逸杰，從帶看量、降價幅度、實價登錄資訊落差，一路談到首購該怎麼挑產品、出價該怎麼拿捏。最揪心的不是看多或看空，而是他把「市場不會配合你的期待」這件事說得很明白。
新竹房市冷！銷售期都拉長了
逸杰形容現在新竹市場的冷，最直接的體感是節奏變慢。「現在就是銷售時間拉長了」，以前可能兩週就能看十幾、二十組，現在就算有客戶，也常常是看了好幾間、拉長好幾天，最後才決定要不要出手。這種節奏不是單純的挑剔，而是買方更害怕踩雷。首購族尤其明顯，越看越不敢下決定，因為每一間房子背後都牽動貸款成數、鑑價結果與家庭資金配置。市場並非沒有需求，而是需求變得更「需要證據」：你得拿得出同社區、同坪數、同條件的參考，才談得動對方。
降價不是萬靈丹：屋主的期待，才是最大阻力
訪談中最具畫面的一段，是他分享東區一間中古三房（沒車位）的故事。屋主一開始開價高、銷售兩個月沒起色，轉而透過影片找到他協助分析，後來一路「狂降價」降到1298萬，買方仍只願意出到1000萬、加到1100萬，最後被同業成交1198萬。
關鍵卡點不在市場，而在屋主心態。逸杰分享，當時屋主的另一半認定「這間房子不是頂樓」就該賣得更貴，甚至直接放話：「我就是要賣比13樓貴！」當價格期待跟行情脫鉤，房仲做再多曝光都像把球往牆上踢，反彈回來的只會是更多沉默。最後成交落在1198萬，並非屋主完全不願意讓步，而是讓步的速度與買方心理價位之間，始終很難有交叉點。
實價登錄的時間差，是買方不安的來源
買方最怕的，其實是「我今天出價到底合不合理」。實價登錄要在成交後兩、三個月才會揭露，市場在這段空窗期裡，很容易被話術填滿，因此資訊透明就變成信任的底層。逸杰的做法很務實：如果知道某社區近期成交範圍，他會跟買方說「大概多少的範圍」，讓買方自己決定出價，但同時也把界線講清楚，表明不能洩漏屋主的書面底價。
逸杰也提醒買方，千萬別用「開價打六折、七折」這種差太多的方式亂喊，因為仲介要做的是撮合，不是製造更大的落差。當市場變冷，「資訊可驗證」比「聽起來很厲害」重要，仲介願意說得保守，其實是為了保護交易安全。
2025–2027「看空」的理由：銀行更挑人，鑑價更保守
談到市場何時回到「賣得比較順利、出價不猶豫」的狀態，逸杰屬於「看空派」的那一邊。因為銀行貸款在2026年將會更保守、成數不再如過去一般理所當然，甚至可能要多準備一到兩成自備款，才比較安全。
現在是「銀行挑人」，只要買方條件不夠好，成數就可能下修，利率也可能更高。再加上鑑價走低，買方一聽到可貸金額不足，就會更容易縮手、轉看別的物件。這個市場不是突然變壞，而是央行手中的資金水龍頭變緊，讓每個人都必須重新評估「買得起」的意義。
結語：買賣像談感情，硬撐只會僵住
來到節目尾聲，逸杰給買方的建議是多看、多比較，對屋主的建議也很直白：「不要再硬撐了。」現在願意書面出價的買家真的少，若出價有些接近，就該把握談判機會，別讓交易拖成消耗戰。當買方、屋主都願意調整心態，市場才會出現交集；否則再多觀望，也只是讓彼此繼續平行。這不是看多或看空的選邊站，而是把現實講清楚，讓每一次出價都更接近成交。
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