台灣少子化引爆「負動產」危機？這三種房子免費送都沒人要！｜青埔夢想家Ep109｜房產補給站-54

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前言

長輩留了一棟房子給你繼承，你的第一個反應是「發財了」，還是「我慘了」？

台灣在 2025 年正式邁入「超高齡社會」，借鏡日本已有高達 900 萬戶空屋的慘況，台灣房市也正在經歷殘酷的 K 型分裂——未來的房子，可能不再是單純保值的資產，而是不斷吸乾現金流的「負動產」！

本集「青埔夢想家」將帶你破解少子化下的房市危機：

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總之，千萬別以為台灣房產「只漲不跌」！歡迎收聽本集節目，為你的資產把關～

如果有一天，長輩留了一棟房子給你，你會先想到「資產入帳」，還是「麻煩上門」？在少子化、高齡化加速的年代，第二種反應恐怕會愈來愈常見。讓我們先看看日本正在發生的現實：當房子賣不掉、租不出去，卻仍要持續繳稅、繳管理費時，房屋就可能從資產變成吞噬現金流的負擔——

這個概念，被日本稱為「負動產」。

節目引用日本官方數據指出，2024年4月公布的《2023年（令和5年）住宅・土地統計調查速報彙整》顯示，日本國內空屋數約900萬戶，空屋率達13.8%創新高。甚至出現度假公寓「掛牌1日圓仍賣不掉」的案例。

箇中原因並不神祕，問題常卡在「持有成本」。買下去之後，每年固定資產稅、部分地區都市計畫稅，再加上公寓的管理費與修繕積立金，屋齡愈高，費用通常愈吃重。當房子失去流動性，成本卻一天都不會停，房產就可能被重新定義成負債。

立萍也提醒，日本與台灣市場條件不同，尤其持有成本結構差異很大。日本以固定資產稅為主，台灣則是房屋稅與地價稅分開課徵，且稅率會因自住、非自住、戶數與是否出租申報而拉開差距。但即使如此，日本的經驗仍提供一個警訊：當人口結構改變，房子不一定永遠是保值工具。

鏡頭拉回台灣，節目引述國發會推估指出，台灣在2025年已邁入「超高齡社會」，65歲以上人口占比超過20%。立萍認為，這會讓房市更像「K型分裂」：資源往核心區集中，外圍區域率先承壓。

「K型分裂」將呈現兩種結果：

核心區的「資源黑洞效應」：人流與工作、醫療、交通會更集中，蛋黃區相對撐得住，周邊蛋白、蛋殼的壓力會更明顯。強者恆強的格局可能延續。
老屋「貧民窟化」風險：節目提到，雖然2025年房市氛圍偏冷，但繼承移轉棟數卻連年走高。住商機構統計內政部資料顯示，2025年全台繼承移轉棟數達7萬8,324棟創新高，贈與移轉棟數達5萬2,722棟，為2016年以來次高。在年輕人口減少的前提下，若老屋缺乏都更價值，又缺少電梯、維修成本高，就容易走向「有人持有、沒人想接手」的尷尬。

此外，節目也分享三種在台灣更可能踩雷的房型，核心共同點是：流動性低，以及持有成本可能大於增值想像。

早年盛行的休閒度假宅，常見問題落在維護與管理費。海風、潮濕帶來修繕壓力，社區管理若失能又會加速折價。節目也保留了現實的彈性：並非所有度假宅都注定賣不掉，真正關鍵仍是「需求與價格」能否對上，以及社區營運與規劃狀態。

地點好，也未必等於好賣。節目用舊市區住商混合大樓的困境提醒聽眾：當產權高度分散，住戶眾多、共識難產，維修、消防、管理一旦卡住，銀行貸款意願也會轉弱，自住客更不敢碰。

中壢車站前的「財神大樓」就是一個經典的例子。剛開幕時風光了好幾年，後來因住商混合、產權分散、管理失能等因素，逐漸成為城市裡甩不掉的包袱，可見精華區也可能長出負動產。

沒有電梯的老公寓，在未來10年更像隱性未爆彈。當原屋主年紀大了爬不動樓梯，房子可能進入出售或繼承階段；但年輕族群更偏好電梯大樓與核心區，需求容易斷層。當土地又缺乏都更誘因，建物功能性下降，房子就容易落入「有價無市」的困境。

談到青埔，立萍的建議是值得樂觀，但別靠信仰買房。青埔擁有高鐵、機捷等交通優勢與人口淨遷入條件，但仍有三個現實要先看懂：

供給量的消化壓力：推案量大時，遇到景氣反轉或限貸，賣壓會更集中，投資客比例高的社區更容易出現踩踏式修正。
生活機能的時間差：青埔有高鐵站、水族館、大型商場，但自住者在意的日常機能仍需要時間成形。
「偽核心」的距離陷阱：青埔區內外、屋齡與社區管理差異會反映在保值性上。當人生階段改變，通勤與步行可達性會變得更重要，尤其是長期持有者更要思考「十年後的自己」。