前言
央行第七波限貸令，四記重拳狠打炒房！
堪稱史上最重房市管制釋警訊！
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
「從四週到四個月，現在貸款的速度變慢了許多。」這句話，揭示了當前房市的艱困現狀。隨著央行在2024年9月推出第七波信用管制，政策的震盪席捲市場，首購族、換屋族以及投資客紛紛被捲入這場限貸令的漩渦。在這集「青埔夢想家」節目中，主持人立萍與林淑菁代書、房地產專家羅姐，分別從不同角度探討這場政策變革對市場的深遠影響。
政策背景：央行的多重打擊
2024年9月19日，央行宣布多項影響房貸市場的政策，包括調高存款準備率、壓縮房貸成數，以及擴大限貸令的適用範圍。「現在自然人第二戶貸款成數從六成降到五成，公司行號與建商餘屋則從四成降為三成。」林淑菁代書解析，這些數字看似簡單，卻是足以壓垮市場的重量級舉措。
當存款準備率調高，銀行的可貸資金變少，將直接影響首購族的貸款額度與成數。「即使政策表面上說首購族不受影響，但實際上銀行會因資金有限而下修房屋估價，讓貸款條件變得更為苛刻。」林淑菁分析指出，這項政策無形中影響了每一個需要辦理房貸的買方。
困境一：首購族的「隱性門檻」
在政策框架下，首購族似乎是受保護的一群，但事實並非如此。「雖然首購族的成數未被明文調降，但銀行實際放貸的成數往往只剩七五成，甚至七成。」林淑菁代書提醒，交屋時間拉長、貸款金額縮水，都讓許多首購族的購屋計畫陷入停滯。
立萍補充，非一般公司行號的職員面對這波新政策，更是舉步維艱。「像我這樣的自由工作者，每次談到貸款都被視為高風險族群，要付出更多自備款，卻還未必能借到理想中的貸款成數。」
困境二：換屋族的退稅危機
對換屋族而言，重購退稅是一條救命稻草，但第七波限貸令讓時間壓力變得更加沈重。「如果買方無法在兩年內完成過戶，就會喪失退稅資格，這對魚需要用退稅金額來補足自備款的買方，是相當致命的打擊！」林淑菁代書強調，若買方因貸款流程拉長導致權狀延遲，可能會損失百萬級的退稅金，實在不可不慎。
此外，換屋族的問題不僅在於退稅，也涉及個人的貸款條件。「在名下有房的情況下，銀行對換屋族的成數與利率都會更加審慎地評估。」立萍形容，這是一場「無縫接軌」的豪賭，稍有不慎，就會陷入兩邊卡死的局面。
困境三：投資客的全面封殺
對於多戶型的投資客，央行政策則是一刀斷根！「第三戶、第四戶的成數已降至三成，甚至銀行直接拒絕受理。」林淑菁代書指出，這些措施的重點就在打擊炒房現象，貸款成數只剩三成，無疑是直接要買方拿出大量現金來填補，可說是一記極為強大的重拳。
「有錢人手上的資金沒地方去，可能還是會選擇集中在重劃區，導致房價即使在政策壓制下，依然不會下跌太多。」由於市場上充斥著過多的閒置資金，對於房市而言，短期內只能期待價格稍微盤整，要看見大幅下跌並不容易。
結論：誰的未來，誰的棋局？
每一位參與者，某程度上都成為這波限貸令漩渦中的受害者——首購族在隱性門檻前踟躕，換屋族在退稅壓力中焦慮，投資客則在資金要求中苦苦應對。房地產市場的變動如同一盤棋局，每一步都牽一髮而動全身。「首購與換屋族應該得到更多保障，而投資客的規範則需更為明確。」在本集節目尾聲，羅姐也呼籲央行的策略設計應該有完善的配套措施，以免過度打擊真正有剛需的首購族和換屋族。
然而，市場的變化，也正是機會的另一面，隨著政策逐漸深化，市場中或許將迎來更為理性、健康的發展態勢。對於首購族，穩定的心態與靈活的資金規劃將是突破困境的關鍵；換屋族則需精準把握交易時機，確保過渡的順利；至於投資客，重新審視自身策略與長期目標，或許能在未來的市場找到新方向。
這場政策棋局中，每一個選擇都充滿挑戰，也孕育可能。「青埔夢想家」節目將繼續提供專業分析，幫助你在不確定的時代，覓得屬於自己的答案！
第七波信用管制 與「自然人」相關的五大重點
1️⃣名下有房（包含無貸款）再買房：第一戶房貸無寬限期
2️⃣第二戶房貸：最高只能貸5成，無寬限期，全國一體適用
3️⃣自然人買第三戶以上、豪宅：最高只能貸3成，無寬限期
4️⃣建商餘屋貸款：最高只能貸3成
5️⃣銀行提高存款準備率：再次限縮銀根，更多資金流回銀行
第七波信用管制 最受影響族群
1️⃣名下有房，首購買中古屋者
房貸無寬限期
2️⃣買預售屋即將交屋、尚未對保者
可貸7成變成5成，突然要多準備2成自備款
3️⃣買中古屋第二戶者（投資置產＆自住換屋）
可貸7成變成5成，要多準備1成自備款
4️⃣換屋使用重購退稅者
需確實留意必須在兩年內取得權狀，否則可能收不到退稅。
嗨！各位聽眾早安，關於這一波限貸令，「青埔夢想家」非常榮幸邀請到燦坤地政士事務所_林淑菁地政士來到錄音現場，和羅姐以遠端形式談2024/09/19的這一波限貸令。
無論你是自住換屋＆投資置產一族，只要你關心房市、擔心房貸、憂心自備款，都必須收聽本集節目！也歡迎在臉書粉專、Youtube留言，或是透過【青埔夢想家】官方帳號私訊，一起來討論因應對策！
燦坤地政士事務所
地址：桃園市中壢區福州路261號
電話：03-438-1438
延伸欣賞
–（中央社新聞）央行祭史上最重房市管制釋警訊 楊金龍決策關鍵9大問答一次看
–（博客來）羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局 購屋自住私房秘笈
本文Podcast好聽版
[…] 當然～也別忘了👇先收聽第46集👇喔！ […]