前言
央行第七波限貸令，四記重拳狠打炒房！
居然短短不到一個月就鬆綁？
第七波信用管制 10/9後三大鬆綁族群
1️⃣自然人繼承房屋者
新申請購房貸款（非高價住宅）時，貸款可不受影響。
2️⃣自然人有實質換房需求者
經與貸款銀行簽署承諾後，新的第一或第二戶購房（非高價住宅）時，貸款可不受影響。
3️⃣自然人已簽訂購屋合約（含成屋及預售屋），即將申辦貸款者
符合上述兩項規定，或申辦新青安優惠貸款（非高價住宅）時，貸款可不受影響。
嗨！各位聽眾早安～2024/09/19第七波限貸令公布後，在台灣房市掀起巨大波瀾，產業鏈遭到各種衝擊，民間怨聲載道已不足以形容。豈料才短短不到一個月，央行又在10/09開記者會，說明相關調整措施，並提出房貸三大鬆綁方向：包括繼承取得房屋、換屋族、已簽訂購屋合約者皆可「在特定前提下」不受限貸令影響，自9/19起申辦的貸款案件均適用。
本週「青埔夢想家」非常榮幸，再度邀請到燦坤地政士事務所_林淑菁地政士來到錄音現場，和羅姐以遠端形式談2024/10/09的這一波限貸令鬆綁消息。
無論你是自住換屋＆投資置產一族，只要你關心房市、擔心房貸、憂心自備款，都必須收聽本集節目！也歡迎在臉書粉專、Youtube留言，或是透過【青埔夢想家】官方帳號私訊，一起來討論因應對策！
當然～也別忘了👇先收聽第46集👇喔！
前情提要
央行第七波限貸令，四記重拳狠打炒房！房價將崩盤？投資客準備跑路？換屋族該怎麼辦！？ft. 燦坤地政士事務所林淑菁地政士｜青埔夢想家Ep046｜房產補給站-22
第七波信用管制 與「自然人」相關的五大重點
1️⃣名下有房（包含無貸款）再買房：第一戶房貸無寬限期
2️⃣第二戶房貸：最高只能貸5成，無寬限期，全國一體適用
3️⃣自然人買第三戶以上、豪宅：最高只能貸3成，無寬限期
4️⃣建商餘屋貸款：最高只能貸3成
5️⃣銀行提高存款準備率：再次限縮銀根，更多資金流回銀行
第七波信用管制 最受影響族群
1️⃣名下有房首購買中古屋者：房貸無寬限期
2️⃣買預售屋即將交屋、尚未對保者：可貸7成變成5成，突然要多準備2成自備款
3️⃣買中古屋第二戶者（投資置產＆自住換屋）：可貸7成變成5成，要多準備1成自備款
4️⃣換屋使用重購退稅者：需確實留意必須在兩年內取得權狀，否則可能收不到退稅
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
2024年10月9日，央行宣布最新限貸令的鬆綁政策，針對繼承房屋、換屋族和首購族三大族群提供了新的貸款彈性。這一政策無疑為市場重新注入活力，但也帶來許多實務上的操作問題。本集「青埔夢想家」邀請到淑菁代書與房市專家羅姐，為大家深入剖析政策的影響，並提供實務操作的建議，幫助買賣雙方更理解相關政策，避免交易中可能產生的困難。
央行限貸鬆綁針對三大族群：繼承者、換屋族、非高價已簽訂購屋合約者
央行此次限貸鬆綁針對三大族群：繼承取得房產者、簽署切結一年內賣掉原有房產的換屋族，以及非高價已簽訂購屋合約者。儘管政策帶來了一定程度的解套，但林淑菁代書指出：「政策的核心目的是減少解約案件的數量，並不會明顯提升房市的熱絡度。」
換屋族無疑是此政策的主要受惠者，尤其是那些面臨前後買賣卡關問題的家庭。「對銀行簽署切結書，承諾一年內出售原有房屋，可以有效解決換屋族的困境。」林淑菁代書提醒，換屋族應該採取「先賣再買」的方式，先降低負債比，以免後續遭遇貸款瓶頸。「一旦負債比過高，就算財力不錯，找銀行申貸時還是會非常困難。」這樣的建議，對於正在計劃換屋的家庭極具實用價值。
善用理財型房貸，可確保首購資格
「至於繼承取得的房屋，無論是否有貸款，理應不被限貸令管制。」林淑菁代書強調，無貸款的繼承房產可以不影響繼承人的首購資格，但如果繼承的房產有貸款，實務中則可能面臨一些操作上的難題。
她建議，若想避免影響後續房貸資格，可以將繼承房屋的貸款轉為「理財型房貸」。「將繼承房屋的貸款掛到信用貸款底下，就不會被視為房貸，進而保住首購資格。」這樣的操作雖然犧牲了部分貸款利率，但在買房計劃中更具彈性。此外，針對貸款增貸的需求，她也建議：「如果資金需求屬於短期投資性用途，也可透過理財型貸款來靈活運用資金。」
提前溝通、透明作業，讓貸款和交屋更順利
在房產交易的流程中，買賣雙方常因貸款進度而產生糾紛。「買方在貸款辦理時若遇到貸款導致的入款延遲，應及早通知賣方並說明原因，以免引發不必要的誤解。」在林淑菁代書的第一線代書實務中，延遲交屋帶來的利息成本常會讓賣方感到不滿。
「這時候，買方可考慮適當補貼賣方的利息支出，或者與親友籌措資金，或是由賣方自行負擔該段期間的利息，以確保交屋進度。」她強調，一切都必須在合約簽訂之前就和賣方清楚說明，才可避免後續產生爭議。
「提前溝通和透明化是解決問題的關鍵，尤其是在交屋時間和資金安排上，需要非常明確的溝通和告知。」林淑菁代書回憶，她曾有賣方因充分理解買方的困難，願意延長交屋時間達一個月，並自行吸收延遲期間的利息成本。「這樣的合作基於信任，也讓雙方的交易更順利進行。」
房市交易的核心：市場彈性與實務操作並重
在房產交易中，買賣雙方應保持良好的溝通，透過提前規劃和相互理解來化解潛在衝突，中央政策只能解決部分問題，而交易的順利與否，更取決於實務操作的細緻度。儘管限貸政策的鬆綁為市場注入了些許彈性，但也暴露出政策與實務間的落差。正如羅姐所言：「上有政策，下有對策，關鍵在於能否靈活應對具體情況。」
如果你對房貸或房市交易有任何疑問，歡迎在「青埔夢想家」留言區與我們互動，讓我們共同探索房市的更多可能性！
燦坤地政士事務所
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