前言
「這間房子可以貸到八成，保證沒問題！」
你是不是常聽到房仲這樣說，但實際申請貸款時，卻發現核貸成數跟預期有落差，甚至直接被銀行打槍？其實房貸不僅決定你買房的成敗，也與你的財務規劃密切相關！
週一早！本週又來到「羅姐聊青埔」單元，今天由羅姐深入頗析貸款申請的眉角，為你拆解銀行、房仲常見的話術陷阱～究竟影響貸款成數的關鍵因素有哪些？如何判斷房仲說法的真偽？我們又該如何避免在貸款過程中踩雷？
如果你正準備買房，或對銀行放貸的思路感到疑惑，本集節目絕對能讓你收穫滿滿～現在就點擊播放，一起揭開房貸的真相！
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
青埔房市持續發展，但選擇辦理房貸的銀行，是每一位買家面臨的重要課題。在本集節目中，立萍和羅姐深入探討銀行對地區、屋況及個人條件的核貸標準，以及買家應如何評估房貸的選擇策略。
你不可不知的核貸關鍵一：物件地點
首先，羅姐提出了一個值得深思的觀點：「今天如果這個銀行告訴你，青埔區內與區外沒差，或是觀音、草漯、客運園區跟青埔都一樣，那這個銀行是不是很外行呢？」這個問題不僅提醒了部分銀行對房屋所在地的粗糙價值認知，物件地點的重要性。
她回憶，早年桃園市桃園區的國際路周邊行情略有差異，例如靠近早年中路特區的房子核貸成數較高，而靠近工業區的房子評分則相對較低，充分反映了地點對於房產價值的深遠影響。
羅姐進一步分享自己過去曾在桃園買房、辦理貸款時的故事。「當時銀行的人問我：『妳要買的房子，是在國際路的左邊還是右邊？』」可見銀行在評估貸款風險時，甚至會根據街道左右兩邊的差異來進行風控判斷，如此精確到微觀地理單位的標準，讓我們知道買房不僅要考慮屋況，地段的選擇也十分重要。
你不可不知的核貸關鍵二：分行策略
房仲與代書通常會根據經驗，推薦特定分行以取得更佳條件，但銀行內部的風控部門依然有權調整核貸評估。因此，買家應尋求專業建議，確保選擇最有利的方案。此外，核貸金額更與銀行分行的策略有關。即使是同一家銀行，不同分行也可能因業務重心不同，針對同一個物件會給出不同的核貸條件。例如，某些分行以貸款為業務主軸，尤其看重「發展中的區域」，因此對青埔、中路、藝文等新興地區，通常會給予較高的貸款成數。
「但如果房仲人員告訴我：『青埔的這裡跟那裡是一樣的』，我會質疑他說：『你確定嗎？你確定你要這樣回答我嗎？』」羅姐指出，若房仲無法掌握地區價值的細微差別，就難以建立客戶的信任，可見專業知房地產識是房仲的標配，更能展現對買方負責的態度。
你不可不知的核貸關鍵三：個人條件
除了物件地點、分行策略，個人條件同樣會影響核貸結果。羅姐特別提醒，「使用信用卡循環利息」是貸款評估中的一大禁忌，容易被視為還款能力不足，她建議首購族在核貸前避免信用卡欠款，並保持穩定的工作記錄。
立萍則分享，房貸核貸是綜合評估的結果，銀行會根據買家工作穩定性、薪資轉帳記錄及其他財務狀況，計算貸款成數。因此，準備充足的自備款、合理選擇房產，都是成功核貸的關鍵。
你不可不知的核貸關鍵四：銀行鑑價
「作為開發，我會先請代書將物件送銀行進行鑑價，這樣可以提前知道銀行的評估標準與核貸可能性。」立萍解釋，這一步操作是確保銷售房產時，能夠先確知該物件的「市場認可度」，避免交易過程中因銀行核貸不足而產生不必要的阻礙。
擔任銷售方時，立萍也同時關心銀行鑑價。「我在帶看房子之前，會先問開發方是否已經完成銀行鑑價，確認相關資訊後，再提供給買方作參考。」她補充說，這樣的流程不僅能提升銷售的信任感，也讓買方能更具信心地進行資金規劃。
在地產交易的過程中，房仲不僅是一個帶看房子的角色，更是連結買賣雙方、傳遞資訊的橋樑。羅姐強調，假如客戶希望貸到更高比例的款項，房仲應該要有足夠專業，能夠精準告知哪一個物件更符合銀行的偏好。
這種專業服務體現的不僅是對市場的理解，更展現了對客戶需求的敏銳度。立萍則強調，銀行鑑價不僅是一份數據報告，更是連結房仲專業與核貸標準的關鍵。透過提早鑑價，房仲可以在交易初期就讓買方有心理準備，進一步提升交易成功率。
結語
選擇銀行核貸是一門藝術，更需要專業加持。從地點的價值差異到銀行內部的分行策略，再到個人條件的全盤考量，每一步都影響是否能順利核貸成功。
在過程中，房仲應具備高度專業，為買方解讀銀行的核貸標準，並透過提前鑑價等細緻操作，幫助買方在複雜的房貸市場中找到最佳解。無論如何，尋找一位可信任的房仲作為諮詢戰友，無疑是實現買房夢想的重要助力！
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