前言
買房是人生大事，但情侶、夫妻間的「房產登記」更是一門大學問！你知道✅聯名登記、✅預告登記、✅借名登記的差異嗎？無論房子登記在誰的名下、是誰付的頭期款、誰來繳房貸，萬一情侶要分手或夫妻要離婚，這個房子到底該怎麼分？
週一早～今天我們不聊青埔房市，繼續來聊這個你我都應該關心的主題：房產登記。本集節目繼續邀請「大鬍子律師Josh」——戴家旭律師來到錄音現場，讓你瞭解「聯合登記」、「預告登記」、「借名登記」的定義，究竟這三種登記方式各有哪些需要留意之處？又為何Josh認為「民間金主不是壞人」？只要你對這些議題有興趣，都一定要收聽！
關於大鬍子律師Josh
■ 成鼎律師事務所創辦人
■ 律師執業年資13年
■ 臺北市建築經營管理協會理事
■ 國際律師協會（IBA）會員
■ 「大鬍子律師Josh」Youtube頻道 版主，粉絲約2萬5千人。
■ 《勝訴：打通民事官司的任督二脈》作者
關於聯合登記、預告登記、借名登記
✅聯名登記
- 定義：房屋所有權登記在多個人名下，通常是購房時共同出資的人，例如情侶、夫妻、親屬。
- 特性：所有權按出資比例分配，必須載明在登記文件上。所有權人需共同決定出售、抵押等重大事宜。
- 優點：明確雙方權益，避免因未登記產生糾紛。出售或變更所有權需經所有權人同意，保障權益。
- 缺點：決策需要所有權人一致同意，流程較為繁瑣。若雙方有糾紛，可能導致產權僵局。
- 案例：大雄和靜香共同買了一間房子，聯名登記並載明靜香占70%，大雄占30%。若他們分手，房屋出售所得將按比例分配。
✅預告登記
- 定義：在土地或房屋交易完成前，透過登記保全未來的權利，例如買賣合約或借貸抵押的保障措施。
- 特性：未來所有權的預先通知，具有法律效力。房屋或土地在未取消預告登記前，不能任意轉讓或設定抵押。
- 優點：防範詐欺或違約，確保合約方權益。明確限制房產交易，避免重複出售或抵押。
- 缺點：預告登記需解除後才能進行買賣或轉讓。若設定後發生糾紛，需經司法程序解決。
- 案例：靜香買了一間房子，因為需要資金向民間金主借款，金主對該房屋設立預告登記。靜香未還清借款前，該房屋無法出售或轉讓。
✅借名登記
- 定義：由於某些原因，將房產所有權登記在他人名下，實際出資人與登記人並非同一人。
- 特性：法律上房產屬於登記人，實際利益歸於出資人。通常出於稅務、貸款資格或身份限制的考量。
- 優點：簡化資金來源或購房資格問題。出資人可在未具備購房資格的情況下取得房屋利益。
- 缺點：風險極高，若登記人產生爭議或拒絕還產，出資人難以保障自身權益。涉及稅務與法律問題，可能帶來隱患。
- 解套方案：若採用借名登記，可同時設定預告登記，防止登記人私自處分房產，為出資人權益增添保障。
- 案例：大雄為避開稅務問題，將房產登記在哆啦A夢名下。不過哆啦A夢日後反悔，聲稱房子屬於自己，導致雙方陷入訴訟。如果當初採用預告登記，就能有效防範此類糾紛。
整體比較表
| 類型 | 定義 | 特性 | 優點 | 缺點 | 案例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 聯名登記 | 共同登記所有權，按比例分配 | 決策需雙方同意 | 權益明確，防止單方處置產權 | 決策繁瑣，糾紛可能導致僵局 | 大雄與靜香共同買房，按70：30比例登記 |
| 預告登記 | 保全未來所有權，避免重複交易 | 限制房屋買賣或轉讓 | 防範詐欺，確保合約方權益 | 需經解登手續解除，否則不可交易 | 靜香向金主借款，設立預告登記 |
| 借名登記 | 房產登記於他人名下，實際利益歸出資人 | 名義與實質所有權分離 | 解決資金或資格問題，簡化交易 | 涉及高風險法律糾紛，可能喪失所有權 | 大雄將房子登記於哆啦A夢名下，而後陷入糾紛 |
透過以上整理，購房者應根據自身需求謹慎選擇，避免因不清楚登記方式而造成權益損失或法律糾紛。
延伸欣賞
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
當愛情邂逅房產，情侶、夫妻買房如何登記往往成為一大難題。情侶在婚前或婚後共同購屋時，如何分配所有權、保障權益，同時避免潛在的法律風險，你我都必須理性看待。本集節目邀請「大鬍子律師」戴家旭律師來到錄音現場，透過簡單的舉例分享，解析聯名登記、預告登記與借名登記的定義、特性。
應對高壓工作的心理平衡術—正念思考
首先，大鬍子律師分享了自己在工作之餘紓解壓力的方式。「正念思考（mindfulness）對我來說幫助很大。遇到讓我焦慮的案件時，我會先接受自己的情緒，然後專注於觀察自己的呼吸，這讓我能迅速平靜下來。」
對此，立萍也頗有共鳴。「作為房仲，我們常面對屋主或客戶的不滿，甚至是同業間的激烈競爭，這些壓力如果無法妥善處理，很容易影響專業表現。正念思考不僅能幫助我們面對負面情緒，也能讓我們用更積極的心態去解決問題。」
這段分享提供了一個嶄新的視角：房產交易不僅是物質層面的議題，更涉及心理與情感的管理。善用正念思考，讓自己以更健康的方式接受自己的情緒，再解決問題，對於提升工作的順暢度、生活的幸福感都有幫助。
聯名登記：共享所有權的利與弊
「聯名登記在實務上較少見。」當情侶在婚前購屋並聯名登記時，通常會各持分一半，彼此享有對等的房產權益，但如果分手或產生爭議，就可能面臨變價分割的問題。 大鬍子律師解釋，聯名登記往往適合雙方資金投入比例相近的情侶，若是一對出資比例不均的情侶，建議考慮簽訂契約，以明確地約定分配比例。
預告登記：限制處分權的雙面刃
預告登記作為保障債權人的有效工具，在房產交易中發揮了關鍵作用。「預告登記的效力在於限制所有權人的處分權，謄本上會記載，例如『未經債權人同意，該房產不得出售或借貸』。」
大鬍子律師進一步說明，儘管雖然預告登記具有效力，但一旦債務清償或雙方達成協議，登記才能解除；或是房產進入法拍流程，預告登記的效力就不再適用。
借名登記：規避貸款限制的風險管理
借名登記是另一種購房登記方式，常見於夫妻之間的搭配合作，尤其是在貸款條件受限的情況下，若要取得較好的貸款利率，通常就會使用借名登記。大鬍子律師舉例說明：「假設丈夫因名下已有房產，還想再買一間房子，但因為貸款條件受限，就把新買的房子登記在妻子名下，這就是借名登記。」
然而，借名登記的風險是實際出資人可能喪失對房產的處分權，因此律師建議：「丈夫可以在『借名登記』的房產上加設『預告登記』，限制名義持有人單方面處置房產，或是進一步透過簽訂契約的方式，保障實際出資人的權益。」
正確的登記選擇，幸福的人生保障
由此可知，房產登記方式的選擇不僅影響權益分配，對於未來的財務和法律問題也將埋下伏筆。無論是聯名登記、預告登記、借名登記，夫妻或情侶雙方都需根據雙方的實際需求與財務狀況，進行理性的評估及選擇。
買房是人生大事，建議情侶、夫妻間要以坦誠的態度討論，透過清晰的協議、合適的登記方式來購屋，就能讓雙方避免爭議，讓買房成為幸福家庭生活的新篇章！
本文Podcast好聽版
