前言
💡 當房仲說「房子大降價」，這是真消息？還是市場話術？
💡 限貸令真的讓屋主紛紛拋售？現在青埔房市變得如何？
💡 想在591上找房，該如何精準找到符合需求的房子？.
週一早！今天又來到「羅姐聊青埔」單元，本集節目將由羅姐帶你破解房市「大降價」的真相！究竟房價是真的跌了，抑或只是某種心理戰的行銷話術？到底我們該怎麼用「591房屋交易網」這類網站挑到好房，既不被開價迷惑，又能選到心儀且合適的物件，讓成交真正創造出屋主、買方、房仲的三贏局面？邀請你 🎧立即收聽，也歡迎留言分享你的買房經驗唷～！💬
✅你不知道的591小撇步：「定時更新」可提昇曝光度
在 591房屋交易網 上，物件的刊登時間並不會直接顯示給使用者，但你或許可以透過物件的「更新時間」來推測該物件已經刊登了多久。例如，若物件顯示「刊登 30 天」，表示該物件已經上架了 30 天。
但需要注意的是，屋主或仲介可能會透過「定時更新」功能來刷新物件的排序，刊登者可以設定物件自動更新的頻率和時間，以提升曝光度，讓它看起來是近期更新的。因此，僅透過「更新時間」可能無法準確判斷物件實際的刊登時長。
如果你想瞭解特定物件的詳細刊登資訊，建議可直接聯繫該物件的刊登者，或直接請熟識、信任的仲介協助查詢，確認該物件是否已經售出、如何預約賞屋，較能獲取準確的資訊喔！
資料來源：help.591.com.tw
✅你不知道的591豆知識：如何推敲「這個物件賣多久了？」
在 591房屋交易網 上，一般來說不會直接顯示物件已經刊登多久或已經賣多久，但你可以透過以下方式來推測：
🔍方法 1：查看「刊登時間」
- 在物件頁面，通常會顯示「更新時間」或「刊登天數」。例如：「刊登 30 天」，表示這個物件已經上架 30 天，但不代表它還沒賣出（有些房東或仲介會重新刊登）。
🔍方法 2：查看歷史紀錄
- 關注物件變化：若你長期觀察某個物件，發現價格有變動，或照片、標題有更新，可能代表它已經放了一段時間但還沒賣出。
- 善用 Google 快照：在 Google 搜尋該物件的標題，點擊「快取」（如果有，但僅供參考），可以看到過去的版本，判斷它是不是長期掛網。
🔍方法 3：直接詢問房仲或屋主
- 房仲通常不會主動告知，但你可以試著問：「這個物件賣出了嗎？」「這間房子上架多久了？」
- 若是自售，屋主可能會比較坦誠回答。
✅如果你在 591 上發現某個物件很久都還在，通常有幾種可能
- 價格真的過高，所以乏人問津 🏠💰
- 屋主只是上架看看，想測試一下市場行情 📊
- 這是房仲的「釣魚物件」，用於吸引客戶來電詢問 🎣
※以上資訊由ChatGPT整理、立萍修潤，若有錯誤歡迎來訊指正。
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
世界局勢不斷轉變，房市的波動也在所難免，而在房地產市場中，我們經常能在物件的標題、文案中看見「降價」二字，這樣的行銷策略是否真的有效？在這一集「青埔夢想家」，房地產專家羅姐將與你聊聊「降價」這個話題，也與房仲朋友分享，如何能以更具誠意與專業的方式來吸引自住客。
物件「降價」的迷思
「當市場上每一則房屋廣告都寫『降價』時，這個詞就失去了吸引力。」許多房仲習慣在591等售屋平台上標示「降價」，往往都是為了希望吸引買方注意，但許多所謂的「降價」其實是從一個「原本不存在的高點」往下調整，並非真正的降價，只是某種偏向心理暗示的行銷話術。
當買方查詢實價登錄，發現這與市場上的實際成交價嚴重脫鉤時，反而會產生些許不信任感。關於房價談判與行銷策略，羅姐提出一個值得思考的觀點：「我們要追求的是『三贏』，而不是讓屋主、買方、房仲一起陷入『三輸』的局面。」
何謂「三贏」？
屋主合理成交：屋主能在符合市場行情的情況下順利售出物件，而非因誤導性的高掛價格，導致長期滯銷。
📍買方信任交易：買方能透過透明的資訊、合理的價格購得房屋，避免因為「假降價」等行銷話術而對交易產生疑慮。
📍房仲建立專業：房仲不只是能促成交易，更可在市場上累積專業形象，獲得更多長期信賴的客戶。
何謂「三輸」？
📍屋主錯失買家：一開始掛價過高，後續雖然「降價」，卻已錯失市場上的黃金買氣，反而讓物件滯銷更久。
📍買方懷疑市場：看到「降價」後再查詢實價登錄，發現價格仍然虛高，最終對房市與房仲產生懷疑，甚至選擇觀望不買。
📍房仲形象受損：只會使用「降價」話術的房仲，長期下來可能會讓買方、屋主都對其專業度大打折扣，影響後續的業務發展。
不說「降價」，那該怎麼說？
「現在網路搜尋的功能太強，買方已經不容易被傳統話術打動。」羅姐強調：「他們更在乎房屋的實際價值，而不是一些誇張的行銷用詞。」
房仲的價值，不該是製造資訊不對稱，而要幫助屋主、買方在公平合理的基礎上成交。羅姐強調，買賣雙方也都要做功課，市場才不會化為一灘死水，也有利於房地產的健康發展。因此，羅姐建議，與其簡單地使用「降價」這個詞，不如換個角度來描述：
✅價格調整： 誠實表達因應市場變化，屋主願意調整價格。
✅接近平轉： 若屋主的確無意大幅賺取價差，可以強調他願意以接近平轉價格出售。
✅符合行情： 以實價登錄佐證房價，讓買方感受到價格的合理性。
聰明搜尋，選擇適合自己的房仲
對於591等售屋網站的使用經驗，立萍也分享自己的看法。「刊登成本高、廣告時間也有限，而且刊登一段時間後就無法修改內容，這對房仲來說是一大限制。」因此，她選擇經營自媒體，利用Podcast、部落格、短影音等方式來提供價值，直接與買方建立信任，而非單靠591等網路手段的曝光。
「與其依賴單一平台，不如透過品牌經營吸引精準客戶。」立萍認為，比起砸錢刊登廣告，房仲應該更重視自身專業形象的建立，透過社群媒體來提供房地產趨勢分析，或製作有價值的影音內容，可讓自己吸引同頻的買方，對於買方、屋主來說，也能夠迅速找到合拍的交易合作夥伴。
結論
買賣雙方的立場已然翻轉，買方變得更為理性，「降價」這種話術的效用正逐漸減弱，現在正是進場「撿便宜」的好時機。在價格調整的過程中，關鍵不應只是價格本身，而是房仲如何協助屋主與買方，在市場行情下找到真正合理的成交點。
對買方而言，透過實價登錄、貸款條件與市場供需變化，能夠更精準地判斷房價是否真的合理，而非單憑「降價」兩字就輕易決定購買；對屋主來說，需要重新審視市場價格，不該抱持「試試看能不能賣高一點」的心態，以免錯過真正願意出手的買家；站在房仲的立場，與其過度依賴價格話術，不如透過專業分析與誠實溝通，幫助雙方找到彼此的平衡點。如此三方互信互賴，才能真正提升成交效率、建立長期信任，創造房市的「三贏」局面！
延伸欣賞
–（博客來）羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局購屋自住私房秘笈
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