前言
天啊～豪宅不再只看總價，也要看「每坪單價」！113年豪宅新制上路後，不是只有破億豪宅才要多繳稅，連青埔區內總價不到3,000萬的小宅，竟然也被算成豪宅！？😱
本集節目再度邀請 🎙️燦坤地政士事務所林淑菁地政士
來到錄音現場，一次釐清「豪宅稅新制」的相關細節～
📌本集你會聽到：
1️⃣青埔房子全被列入豪宅？
2️⃣舊制房屋 vs 新制房屋稅額差多少？
3️⃣房地比、評定現值到底是什麼？
4️⃣ 101年8月1日發生了什麼事？
5️⃣ 105年1月1日為何是重要分界點？
林淑菁地政士親自解析，買賣房屋必聽！還有實際案例帶你試算 👀（部落格文章有詳細圖文～立萍爆肝整理中～）
📍擔心繳冤枉稅？你一定要聽這一集！
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燦坤地政士事務所
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本集節目文字導讀版（AI主力整理）
114年豪宅稅2.0上路，財政部針對「舊制房屋」出售時的課稅方式做出重大調整，將「豪宅」的認定標準下修，不再僅以總價判定是否為豪宅，還新增了「每坪單價」門檻，一旦超標，即使總價不高，也將被視為豪宅，讓屋主賣房時面臨更高的課稅，引發許多屋主和買方關注。
針對這項政策變動，資深地政士林淑菁特別在節目中說明稅制脈絡與重點，協助你掌握關鍵資訊。
💡豪宅稅適用「房屋交易所得稅」（舊制）
只要是 104 年 12 月 31 日以前取得的不動產，都適用房屋交易所得稅（舊制），105 年 1 月 1 日後取得的不動產則適用新制，即「房地合一稅」。取得日期認定，以權狀登記的最新日期為主。
今年財政部除了調整舊制的豪宅稅，也調高了所得獲利率為 20%，賣房所得將併入綜合所得稅。若無法查證原始取得成本（或屋主未能提供成本證明），則改由「房屋評定現值」計算應納稅收入，以 20% 計算所得額。
- 計算公式：不動產買賣金額 x 房地比 x 獲利率20%
- 房地比：房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值+土地公告現值)
💡何謂財政部新認定的「豪宅」標準？
- 台北市：總價 6,000 萬元以上，或每坪單價 120 萬元以上。
- 新北市：總價 4,000 萬元以上，或每坪單價 75 萬元以上。
- 其他直轄市四都（含桃園青埔）及新竹縣市：總價 3,000 萬元以上，或每坪單價 50 萬元以上。
- 其他地區：總價 2,200萬元以上，或每坪單價 35 萬元以上。
💡 豪宅稅新制的關鍵變化
- 新增「每坪單價門檻」 👉 以前只有總價門檻，現在單價超標也算豪宅。
- 總價門檻維持，但單價門檻拉高 👉 導致某些高單價、小坪數房屋也被列入豪宅範圍。
- 影響「舊制房屋」的財產交易所得計算 👉 105年1月1日前取得的房屋，影響較大。
1️⃣ 影響適用稅制
105年1月1日以前取得的房產 → 適用舊制（財產交易所得稅），會受到這次「新增單價門檻」的影響，可能要多繳稅。
2️⃣ 影響房屋成本計算方式
101年8月1日以前取得（實價登錄前）👉 若無法提出當初購買成本，政府會改用「房屋評定現值 × 公告比例（如33%） × 獲利率20%」來計算所得稅，導致稅額增加。
101年8月1日後取得（實價登錄開始）👉 出售時較容易證明成本，稅負較為合理。
📌哪些族群首當其衝？
1️⃣ 早年低價購入、現在高價出售的屋主
👉 情境：
老房子成本低，但因市場價值大漲，現在出售時容易落入新制豪宅稅門檻。
👉 影響原因：
舊房屋的購買成本低，政府認定獲利高，因此稅負變重。
尤其101年8月1日前購買、無法提出實際成本的屋主，可能被政府用「公告限值 + 預估獲利率」來計稅，稅額增加。
👉 受影響區域：台北市、新北市、六都核心區域，如信義區、大安區、新板特區、竹北高鐵特區等。（📌提醒：即使房子不在雙北，只要單價或公告現值高，也可能觸及門檻）
2️⃣ 擁有「高單價、小坪數」房屋的投資客
👉 情境：
投資客習慣買小宅（如套房、樓中樓、學區宅），即使總價不高，但因為單價超標，被認定為豪宅。
👉 影響原因：
這類房產過去常用來炒作，現在政府透過「單價門檻」強制納入豪宅稅範圍。
例如：台北市 20 坪套房，總價 2,500 萬，但單價達 125 萬/坪，符合豪宅門檻（120 萬/坪），需繳較高的稅金。
3️⃣ 透天厝或大坪數老屋屋主（桃園很多這類產品）
👉 情境：
持有透天厝或大坪數的舊屋，因房屋面積大、公告現值提升，出售時需繳更多稅。
👉 影響原因：
透天厝與大坪數公寓的「土地持有比重大」，容易觸及新制標準。
這類房產通常屬於自住屋主，若出售，將面臨更高的財產交易所得稅。
4️⃣ 想賣房的「退休族」或「早年購屋者」
👉 情境：
有些退休族多年持有不動產，原本打算出售退休金，但因新制導致出售稅金變高。
👉 影響原因：
這類房屋當初取得成本低，出售時獲利看似很高，政府會要求課徵較高稅額。
例如：某屋主 20 年前以 500 萬購買的房子，現在賣 4,000 萬，即使扣除土地增值稅，仍須面臨豪宅稅的新計算方式。
📌哪些族群不受影響？
✅ 1. 105年後購入的房屋
關鍵原因：新制豪宅稅僅適用於105年1月1日以前取得的舊制房屋。
👉 若為 105 年後取得的房產，不論總價或單價是否達豪宅標準，都直接適用房地合一稅課稅規則。
✅ 2. 收入明顯不高者（實際獲利低）
舊制房屋若能提供當初購屋成本憑證，則可選擇以實際所得計算課稅。
若房價漲幅有限、轉售利潤不高，就算房屋條件符合豪宅定義，併入所得後，實際稅額也會相對低。
✅ 長期持有自住的年長者（但尚未出售或可提出原始成本者）
多數年長者房屋為早年購置，屬於舊制房屋，收入往往不高，加上持有多年、自住使用，若要出售，也可能因總價或坪數不大，不會超過豪宅門檻。
即使被認定為豪宅而需要多繳稅，也只是從高額獲利中繳出一小部分而已。（就是整體已經大賺，不用太擔心啦）
📌怎麼查權狀上的過戶時間？
✅ 方式 1：查看房屋權狀
- 在權狀（不動產登記謄本）上，會標示產權登記日期（即過戶時間）。
- 如果登記時間是105年1月1日後，則適用「房地合一稅」，不受影響。
✅ 方式 2：不動產實價登錄網站查詢
- 如果找不到權狀，也可以在內政部不動產交易實價登錄網站查詢歷史交易資訊。
✅ 方式 3：請代書或地政事務所協助調閱登記謄本
- 如果不確定，可以請代書或地政機關幫你調閱「土地建物登記簿謄本」，確認過戶時間。
🏡 案例解析：三個真實情境，誰會多繳稅？
以下透過三個實際案例，帶你看懂「新制上路」前後的影響差異。
🏠案例一：台北市信義區老屋｜民國89年購入
📌房屋資訊
- 地點：台北市信義區
- 購屋時間：民國89年（105年以前）
- 成本：800萬元
- 出售時間：民國113年
- 出售總價：6,500萬元
- 坪數：50坪（無車位）
- 單價：約130萬/坪（⚠ 超過新制門檻120萬）
💰舊制情況（新制未上路前）
- 僅以總價是否超過6,000萬判定是否為豪宅。
- 若低於門檻，即不會被課豪宅稅。
- 即便超過，只要提出當年購屋成本（如800萬），可申報實際獲利，稅負有限或甚至為零。
💥新制上路後
- 新增「每坪單價門檻」，130萬/坪 > 120萬 → 被認定為豪宅。
- 假設政府公告房地比為房屋40%，獲利率20%，所得稅率40%：
📊 稅額試算：
- 房屋部分：6,500萬 × 40% = 2,600萬
- 應稅所得：2,600萬 × 20% = 520萬
- 應繳稅額：520萬 × 40% = 208萬
✅結論
舊制時可能不需課稅或只課少量，新制後因單價過高，直接納入豪宅稅課徵，稅負暴增。
🏠案例二：青埔A17小宅｜民國101年購入
📌房屋資訊
- 地點：桃園市青埔A17生活圈
- 購屋時間：民國101年（105年以前）
- 成本：1,500萬元
- 出售時間：民國113年
- 出售總價：1,950萬元
- 坪數：30坪（含車位）
- 單價：約65萬/坪（⚠ 超過桃園新制門檻50萬）
💰舊制情況（新制未上路前）
- 只看總價是否超過3,000萬（桃園市豪宅門檻），未達 → 完全不會被課豪宅稅。
- 若有購屋成本憑證，可能連所得稅都不需要繳。
💥新制上路後
- 增加「單價門檻」 → 單價65萬 > 桃園門檻50萬 → 被視為豪宅。
- 假設房地比50%、獲利率20%、所得稅率40%：
📊 稅額試算：
- 房屋部分：1,950萬 × 50% = 975萬
- 應稅所得：975萬 × 20% = 195萬
- 應繳稅額：195萬 × 40% = 78萬
✅結論
單價超標導致被課豪宅稅，新制上路前完全不需繳，現在卻得多付近80萬元稅金。
🏠案例三：青埔A18新屋｜民國107年購入
📌房屋資訊
- 地點：桃園市青埔A18重劃區
- 購屋時間：民國107年（105年後）
- 成本：1,700萬元
- 出售時間：民國113年
- 出售總價：3,300萬元
- 坪數：45坪（含車位）
- 單價：約73萬/坪（⚠ 超過新制單價門檻，但…）
💰舊制適用嗎？
不適用！
105年後取得的房屋一律適用房地合一稅，不受新制豪宅稅影響。
💥新制有影響嗎？
沒有！
雖然單價超過新制門檻，但因房屋屬於新制範圍，不會被納入豪宅稅計算。
📊 稅額試算（持有超過5年適用20%）：
- 淨所得：3,300萬 – 1,700萬 = 1,600萬
- 稅額：1,600萬 × 20% = 320萬
✅結論
不論單價或總價是否超標，只要是105年後購屋 → 統一課房地合一稅，與豪宅稅新制無關。
📊三案例總比較表
| 案例 | 取得時間 | 單價是否超標 | 舊制是否課豪宅稅 | 新制是否課豪宅稅 | 稅額變化 |
| 台北老屋 | 民國89年 | ✅ 是（130萬） | ❌ 可能不課 | ✅ 課 | 從 0～數十萬 → 208萬 |
| 青埔A17小宅 | 民國101年 | ✅ 是（65萬） | ❌ 不課 | ✅ 課 | 從 0元 → 78萬 |
| 青埔A18新屋 | 民國107年 | ✅ 是（73萬） | ⛔ 不適用舊制 | ⛔ 不適用新制 | 房地合一稅 320萬 |
🚨總結
新制的豪宅稅門檻，適用在「舊制」財產交易所得稅的計算，所以105年前買的房子賣出時才需要特別留意。如果是105年後過戶的房屋，完全適用「房地合一稅」，不會受到豪宅新制的影響；如果是105年前過戶的房屋，特別是101年8月1日前取得、又無法提出成本的屋主，這次新制影響最大，可能面臨較高的稅負。
並非所有房子都會因新制而多繳稅，「是否有成本憑證」、「是否達豪宅門檻」、「是否實際出售」才是關鍵。建議在賣房前諮詢專業人員，了解自身情況，以免稅負超出預期。如果你打算賣房，千萬別為了節稅就急著過戶移轉房產，第一步是先確認你的產權登記時間，接著找專業會計師或地政士協助計算，確認成本與申報方式，再來決定如何規劃最有利的出售方式！💡
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