前言
第二集來囉！
本集「青埔夢想家」非常榮幸，繼續邀請到立萍的房仲學長、自媒體老師、創作者大前輩～
「國際超級房仲 Zack」來到節目現場，一起聊聊房市的現況：
🔹蛤？房仲不是賺月薪，也不是賺年薪？那究竟是賺什麼錢！？
🔹為什麼Zack只投資曼谷房地產？他真的永遠不在台灣買房嗎？
🔹在台灣租房擔心被趕，想買房又超貴，如何兩害相權取其輕？
🔹房市冷清、房價又遲遲不降，剛需買方、急售屋主該怎麼辦？
【這裡收聽第一集】
–房市真的冷了嗎？買方、屋主、房仲朋友，你的實際感受如何？ ft. 國際超級房仲 Zack｜青埔夢想家Ep077｜房產補給站-36
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延伸欣賞
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本集節目文字導讀版（AI主力整理）
「房仲不是看月薪、也不是看年薪，究竟是賺什麼錢？」
Zack在節目中分享來自前老闆的看法，點出了他對房地產市場的深刻觀察。當市場轉冷、買氣縮手，無論是買方、屋主，或是還在撐的仲介，都該重新思考：「我堅持的，是對的方向嗎？」
你該盲目堅持，還是聰明轉彎？
「『堅持』和『瞎忙』之間的界線，真的很模糊。」Zack直言，許多房仲朋友不斷重複過去所謂「有效」的方法，卻遲遲看不到成果，其實只是浪費時間和資源。當年他也曾在業績掛零時選擇拼命跑警衛、陌生開發，這些傳統做法對他而言毫無成效，他提醒現在的房仲，如果還在用多頭市場時期的方式經營，與其繼續燒存款，不如早點轉行。
他進一步強調，在2025年的市場條件下堅持其實沒錯，但方法一定要改變。現在是做網路、經營個人品牌、建立自媒體信任感的時代，單靠「狂po物件」早已無法吸引到真正精準的客戶。
不是以物件成交，而要靠信任讓人留下
然而，許多仲介仍深信「客戶因物件而來」，但Zack認為這是房仲圈根深蒂固的迷思。「如果客戶只在意物件，他就會一直比價、一直換人談。」結果就是價格越談越低，房仲服務費被越砍越少，買方也不在意跟誰成交。
「真正讓客戶留下的，應該是『你這個人』。」Zack強調，當買方認同、信任一位仲介，即使談不成，也會說「沒關係，請你再幫我找下一間」；反之，若只靠物件吸引買方，倘若議價議不下來，他明天就換下一個仲介去議價。
買房該利用波段致富，還是只要踏實安家？
Zack認為，台灣房價之所以高，是因為資金氾濫與政策刺激，而非房子本身就值那個價格。「所以剛需買房不該只是投資，而是一種安穩的生活選擇。」他強調：「除非你有第二間房可操作，否則靠一間自住房絕對不可能致富。」
那麼，當市場如此冷卻低迷，買方該如何買房？屋主該如何賣房？房仲又該怎麼工作呢？對於自住買方，Zack建議回到三個問題：
一、是否真有需求？
二、是否負擔得起？
三、房子能否解決自己的生活問題？
「如果這三點都符合，就買；否則，就租屋吧！」他提醒，在台灣買房的機會成本極高，光是頭期款如果拿去投資ETF，獲利也十分可觀。以2000萬的房子為例，20%頭期款就等於400萬。「這筆錢不用來買房，拿去投資ETF，以一年4%報酬率來計算，一年就可以有16萬的報酬，等於一個月可以拿一萬多塊」。但若是拿去買房，錢就卡在房子裡，難以靈活運用。不僅如此，買房是五倍槓桿（以兩成頭期款、八成貸款為例），當房價跌了2%，總資金就等於跌了10%，這樣的跌幅比股票還可怕。
「而且我永遠相信，買房子的安全感，不是真正的安全感；口袋有錢、有被動收入，才是真正的安全感。」Zack分享自己曾看過一些房屋被法拍的屋主，房子賣不掉，於是找來仲介幫忙，但那些屋主臉上的無奈表情，令他印象深刻。
「我那時候就知道，買房子絕對不是穩賺不賠的。」他提醒，當你缺錢而想將房屋脫手，空頭市場時卻不被買單，就會陷入「必須賣、卻賣不掉」的困境，最後只得接受法拍，但法拍的價金可能還不夠清償債務，反而讓人陷入更深的財務壓力，實在不可不慎。
屋主要不要降價？先想清楚你為什麼賣房
談到屋主該不該降價，Zack不繞圈子，直指問題核心：「我會先問他，到底為什麼要賣房？」若是因為債務壓力或急需現金，那就絕對不該硬撐；若沒有急迫性，自然也不必勉強降價。因為要買方加價比較容易，因為他們是在「買一個夢」，但叫屋主降價就像割肉，尤其是有貸款槓桿的情況下，只要成交價降個5%，本金就少了25%，當然感覺心痛。
因此，他的結論是：「屋主想把房子賣掉，就是價格要便宜；不想便宜賣，就等那個命中註定的買方出現。」當然，關鍵依然在於屋主有沒有那個本錢等待。
結語
買房、賣房，都不是純粹的數字遊戲，而是一連串關於需求、生活和價值觀的選擇。當市場明顯冷卻，買方、賣方、仲介都要進行一番靈魂拷問——
買方該問自己：「我真的非買房不可嗎？」
屋主該問自己：「我真的有急售壓力嗎？」
房仲則要誠實面對自己：「我現在的經營方式，還適合這個市場嗎？」
決定房價的並不是屋主、不是買方，更不是房仲，而是市場。市場從來不會說謊，但人常常會被自己的情緒與期待誤導，因此我們真正該做的，是誠實面對自己的需求，才能在亂流之中站穩腳步，做出對當下最適合自己的決定！
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