房仲哭哭：屋主不愛開發信，我們該怎麼做才好？｜青埔夢想家Ep090｜羅姐聊青埔-46

Table of Contents

前言

承接上一集「羅姐聊青埔」單元聊的開發信，我們繼續來聊聊開發信是否真的有效吧！無論你是屋主或房仲，都歡迎留言分享你的想法！

房仲哭哭：屋主不愛開發信，我們該怎麼做才好？｜青埔夢想家Ep090｜羅姐聊青埔-46

本集節目文字導讀版（AI主力整理）

房仲產業中最常見的陌生開發方式之一，就是寄送「開發信」或「派發 DM」。許多人會在信件裡附上誘因，例如「給我專任委託，就送你一次打掃」或「贈送三個月管理費」。這樣的做法看似有吸引力，但實際效益如何？在本集節目中，羅姐以零售行銷的數據和自身經驗，剖析 DM 與開發信的實際轉換率，並結合冠豪的觀點，討論如何透過自媒體與專業內容，打造更有效率且能長期累積的經營模式。

送禮一定讚？誘因不等於成交

房仲為了提高屋主回應的可能性，常會在信件中加入優惠，例如「委託就送清潔」、「送管理費」等，讓收件人覺得多了一層好處。羅姐坦言，這樣的方式在「有需求的屋主」眼中，確實可能成為記憶點，甚至促使他們比對不同房仲時，稍微多看一眼。但她同時強調，誘因的效果僅止於吸引注意，並無法創造需求。

舉例來說，一位屋主若短期內毫無賣屋計劃，即使收到「免費打掃」的優惠，也不會因此就決定出售房子。相反地，如果本來就有賣屋需求，他也可能因為這封信，而對寄件的房仲留下印象。但這仍取決於信任感、專業度與談判過程，而不是單一贈品。這樣的誘因頂多算是敲門磚，但真正能否進到客廳，靠的還是專業。

廣發DM多有效？帶你看行銷數字的真相

在行銷領域，DM 的回流率有相當明確的統計。羅姐以零售業經驗舉例：

一般 DM（沒有任何折扣或贈品，單純告知資訊）：平均回流率約為 5/10,000（萬分之五）。換句話說，發出一萬張 DM，可能僅有五人實際回到店內消費。
附帶「實值誘因」的 DM（例如憑券折抵、贈送滷蛋或衛生紙）：回流率可提升至 8/1,000（千分之八）。發出一千張 DM，平均約八人會回店。

這些數字乍聽之下令人沮喪，但卻是行銷實務中長年累積的經驗值。羅姐特別提醒：「不要被個別特例誤導。有時候某位店員說『我發了 500 張 DM，結果馬上成交一單』，那其實只是例外，並不代表整體的規律。」

此外，房仲的開發信成本遠高於一般零售業 DM。除了印刷與郵資，若再附上誘因（例如小禮物或抵用券），每一次寄送的投入成本都不小。換言之，在當代資訊氾濫的環境中，單純依靠大量寄發開發信，很難形成可持續的經營策略。

別只單純發DM！讓它升級為內容入口

雖然開發信效率低，但是否就完全沒有存在意義？立萍認為房仲業開發信和零售業DM仍有差異，不可一概而論；冠豪也提出另一種可能性：將 DM 從單純的「推銷文宣」，升級為「內容入口」。他的做法是，在 DM 上提供真正有價值的資訊，例如：

買賣房屋涉及的稅費整理懶人包
簡單的買賣流程圖
避免誤區的小提醒

並且在文末加上自媒體 QR code，讓屋主能延伸接觸房仲的 YouTube 頻道、Podcast 或部落格。這樣的好處在於，即便屋主當下沒有需求，也可能因資訊實用而選擇留下來，而不是立刻丟棄。

羅姐對此表示認同，她指出：「行銷的本質是交換，你用專業與知識，換來對方的注意與信任。當對方覺得這份 DM 本身就有參考價值，就算沒有立即成交，也能成為一種溫和的長期曝光。」這種做法將「被動式宣傳」轉化為「價值型曝光」，讓開發信不再只是寄出後就被遺忘的紙張，而是潛在關係建立的起點。

房仲耕耘社區手法多仍需與時俱進

節目中，羅姐分享了一個令她印象深刻的故事。她接到一通電話，對方自稱是三十年前曾協助過她買房的仲介。對方為了再次「開發」而致電，讓她既驚訝又無言。這個案例說明了兩件事：其一，房仲確實需要長期耕耘；其二，方法必須隨時代更新。

冠豪回顧自己過去派發房仲DM的經驗，坦言當時店長說發傳單的目的並非真的要直達成交，而是訓練膽量與抗壓性。他形容那種經驗就像當兵時做一些看似無意義的訓練，雖然對心態磨練有幫助，但或許無法成為長久依賴的手段。「我不希望三十年後，還在做一樣的事情。」因此，他的建議是：房仲若要持續使用 DM 或開發信，必須搭配數位工具與自媒體，才能提升成效。立萍也強調，房仲的電梯廣告等社區曝光方式，或透過自媒體定期分享市場資訊，亦可與開發信互補，如此一來，屋主看到的或許就不是「陌生推銷」，而是「長期深耕的專業展現」。

結語

誘因不是萬靈丹，數據告訴我們開發信效率低得驚人，但這並不意味著寄信毫無價值。關鍵在於如何設計內容、如何結合自媒體，如何在低效率的基礎上創造高記憶點。在資訊爆炸的時代，專業是基本，誠懇更是可長久累積的資產。或許，房仲朋友們要問自己的問題不是「寄多少封才會有人理我」，而是「這封信，為什麼值得屋主花三十秒讀完？」