前言
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「反正錢遲早都要給小孩，趁早每年用免稅額轉過去就好啦～」
天底下多的是父母提早幫孩子規劃財產、分年做現金贈與，把存摺偷偷藏在自己身上，以為神不知鬼不覺。沒想到「二親等買賣」一堆細節沒顧好，錢錢直接被小孩花光，還被國稅局要求補重稅！？
本集「青埔夢想家」全新單元【傳承有話說】來到第二集，再度特別邀請到宜田地政士事務所所長——郭哲男代書，與你聊聊資產配置的關鍵內幕，還要用大白話告訴你如何合法、安全、又不會讓小孩胡搞瞎搞的資產傳承祕密！
在本集節目中，你會聽到：
📍補重稅血淚教訓：為何三等親買賣被要求補稅？數線看懂國稅局認定盲點！
📍二親等如何買賣：自備款兩成、貸款八成，沒做好這兩個關鍵字，過戶直接被卡死！
📍自備款如何認定：突然進來一筆600萬被查爆？這筆錢得存多久才算「長期存款」？
📍償債能力照妖鏡：網拍小吃生意好、薪轉有到卻沒用？國稅局只認「報稅所得」！
📍提早布局大風險：不止查小孩，連贈與人的存摺也一起看？每一大額進出都要交代！
📍資產防禦小撇步：房子在女兒名下，卻被感情詐騙得手！如何幫小孩鎖住資產？
📍代書是關鍵角色：為什麼做二親等買賣金流前，一定要提早找代書諮詢？
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
把不動產「賣」給自己或親戚的子女，到底要怎麼做，國稅局才會認定這是合法買賣，而不是拿來規避贈與稅的包裝？「傳承有話說」系列第二集，立萍再度邀請宜田地政士事務所所長郭哲男代書，從新聞事件和真實案例出發，與你聊聊稅務的重要性。
兄弟對換房子給彼此小孩，被補稅一千萬
有一對兄弟，各自有房子想傳給自己的小孩，又不想繳贈與稅。他們想到一個辦法：哥哥把自己的房子「賣」給弟弟的小孩，弟弟把自己的房子「賣」給哥哥的小孩，彼此交叉，看起來是一般買賣，不是直接贈與。
這個邏輯的出發點，是因為台灣稅法規定「二親等以內的買賣，國稅局會直接推定為贈與行為」。郭代書解釋親等的算法：「我跟我哥哥，往上推是爸爸，我到爸爸一等親，爸爸再下來哥哥，就這樣叫二等親。」所以父子之間是一等親、兄弟之間是二等親，叔叔與姪子之間則是三等親。兄弟把房子賣給彼此的小孩，剛好跳過了二等親的限制，落在三等親的範圍，理論上不在國稅局自動推定的範疇內。
然而，問題在於：這對兄弟做的是有名無實的買賣，帳面上登錄了買賣契約，實際上完全沒有金流紀錄。國稅局追查下去，發現兩邊的孩子都沒有真實付款的記錄，最終認定這是假買賣真贈與，補稅一千萬，還加上罰款。
「國稅局最主要看的是金流。看起來是買賣，可是國稅局還是要看你到底有沒有真實的金流記錄，才能判斷是不是合法的。」郭代書點出關鍵。
合法的二親等買賣，門檻比你想的高
那如果真的想做二親等買賣，例如父母想把房子合法地賣給自己的子女，要怎麼做才能過國稅局這一關？
郭代書以一間市價3000萬的房子為例，貸款八成是2400萬，自備款600萬。國稅局查的是兩件事：第一，子女戶頭裡有沒有這600萬的自備款，而且必須是「經年累月慢慢存下來的錢」，不能是突然進來的一筆大額資金；第二，子女有沒有足夠的「報稅所得」來支撐每個月的房貸負擔。
郭代書更強調，國稅局認的不是月薪，而是「報稅所得」。以2400萬的貸款計算，每個月本利攤還大約12萬，還要留生活費，國稅局認為子女至少要有月報稅所得15到18萬，才算具備足夠的償債能力。「很多人說孩子做網拍、做小吃，生意很好、收入非常高，問題是那些都沒有報稅，國稅局不認。」
倘若子女的自備款來源不乾淨，或者報稅所得不夠，國稅局可以直接認定買賣不成立，開出贈與稅單，必須繳完稅才能繼續辦過戶。而且現在政府資料整合程度極高，只要是二親等買賣，在申報土地增值稅和契稅的時候，系統就會自動跳出「另有贈與稅」的提示，直接進入國稅局的審查程序。
自備款哪裡來？分年贈與有隱藏陷阱
既然子女需要拿得出乾淨的自備款，一個常見的做法是父母提前幾年分年贈與現金給小孩，累積足夠的購屋自備款。目前每人每年的贈與免稅額是244萬，父親可以贈與244萬、母親也可以贈與244萬，加上阿公阿嬤如果也有意願，同樣可以各自贈與。以父母兩人合計一年近500萬的額度，大約兩年就能累積600萬左右的自備款，時間拉長，還能準備更多。
但郭代書指出，分年贈與有一個常見的陷阱，這是他兩個月前才剛遇到的真實案例。有一對體貼的父母，提早每年分批把現金贈與給小孩，但因為怕小孩亂花，就將存摺放在媽媽手上保管，小孩完全不知情，看起來天衣無縫。
然而，去年小孩剛滿十八歲，出去打工開了戶頭。「好死不死，小孩開戶的那家銀行，就是他媽媽幫他存錢的銀行！」銀行行員告知小孩已有開戶，裡面還有不少錢，結果小孩一拿到存摺，馬上就去買了一台保時捷。「因為戶頭裡的錢就是他的，而且他已經成年了，可以自由動用。」
錢既然已經贈與出去，就是子女的財產，父母沒無法追回。郭代書說，這個案例說明了分年贈與現金存到活期戶頭，是非常危險的做法，因為小孩一旦發現，就可以自由使用，父母完全無從控制。
房子過戶給小孩後，可用「這兩種方式」鎖住
如果擔心房子已經在小孩名下，卻怕小孩亂搞，還有什麼保護措施？郭代書介紹了兩種工具：「預告登記」和「不動產信託」。
預告登記
「預告登記」的做法是，房子雖然登記在子女名下，但父母在謄本上做一個預告登記，將自己設為預告登記的權利人。如此一來，子女在沒有父母同意的情況下，不能把房子過戶給別人，也不能拿去設定抵押借錢，等於房子已經完全被鎖住。郭代書說，這個工具在現實中相當常見，很多父母就是採用這個方式讓房子在名義上屬於小孩，但實際上還在父母的掌控之中。
不過，預告登記有一個限制：如果子女在外面欠了大筆債務，債權人可以透過法院強制執行，對這筆不動產進行拍賣，即可順利破解預告登記，在這種情況下就保不住房子了。
不動產信託
如果想要更強力的保護，可以選擇「不動產信託」。做法是子女把房子信託給父母，登記名義上變成父母的名字，但法律上這筆財產還是屬於子女，父母只是以「受託人」的身份幫忙管理。信託完成之後，即使子女對外欠債，債權人也無法對這筆信託財產強制執行，保護力度比預告登記強上許多。
無論是「預告登記」還是「信託」，都需要不動產所有權人——也就是子女——親自同意並辦理，父母無法在小孩不知情的情況下單方面完成。這也讓一些希望悄悄幫小孩保全財產的父母陷入兩難，因為一旦讓小孩知道名下有這筆財產，保護措施本身的效果就大打折扣。
二親等買賣最核心關鍵：金流要乾淨
郭代書最後整理了做好「二親等買賣」的核心原則，最重要的是兩件事：子女的存摺要乾淨，贈與人的存摺也要乾淨。
他舉了一個真實案例。一位大嫂向小姑購買2000萬的房子，自備款800萬，貸款1200萬，收入條件看起來沒問題。但國稅局開始往上追查這800萬的來源，要求提供存摺，才發現大嫂本身就是活躍的不動產投資人，存摺裡進進出出全是各種買賣和匯款記錄，一路追查到十年前的資料。大嫂解釋說這筆錢是老公給她的，國稅局說可以，請把老公的存摺也提供出來。「她老公不動產投資玩更大！那個老公的存摺更複雜。」最後，夫妻兩人都不敢提供，案件陷入難以處理的僵局。
「只要有一條帳出問題，你這個金流國稅局就不認定了。」郭代書坦言，這就是「實質課稅原則」的威力——國稅局看的不是表面的買賣形式，而是一路追查你真實的資金流向，只要中間任何一個環節說不清楚，就可以繼續查下去。
結語
因此，如果打算做二親等買賣，要提早開一個「專款專用」的戶頭，將每年的贈與款項固定存入，並且不做其他進出；贈與人自己的戶頭也一樣，盡量保持乾淨，進出都要能夠清楚交代。更重要的是，在開始執行之前，先諮詢代書確認規劃方向，「因為很多事情是無法回復的，你已經做了就無法回復。」早一步確認，才能避免多走好幾年的冤枉路。
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