前言
打七折的凶宅，你敢買嗎？
多數買方一聽到房子裡曾發生過非自然身故，心裡可能會感覺毛毛的，避之唯恐不及，但事實上，市場上仍有不少人願意出手投資，若屋主明明知情卻隱瞞不說，可得付出慘痛代價！
本集「青埔夢想家」不講鬼故事，而是從內政部定義、法院最新判決，談到不動產經紀業管理條例，把凶宅的買賣界線一次說個明白～
在本集節目中，你會聽到：
📍法條裡沒有「凶宅」二字？
內政部函釋有三大要件，但法院的認定可能更寬！
📍凶宅真的完全沒人敢買？
投資客、宗教團體、不忌諱的買方都會進場，地段的力量有時大過禁忌！
📍屋主、房仲隱瞞會怎樣？
買方可解約、減價、求償，時效長達15年；明知「有故事」卻勾「否」，過去已有屋主被判刑，仲介也得折讓服務費！
📍送醫後才過世算不算凶宅？
同樣是在醫院過世，桃園屋主判賠約285萬元，台中家屬卻判免賠，究竟關鍵差在哪裡？
最後也想問問你～如果遇到心儀的物件卻獲悉是凶宅，你會怎麼選？歡迎留言分享你的答案囉！
本集節目文字導讀版（AI主力整理）
說到凶宅，多數人的第一反應是「不要，毛毛的」；但也有人說，窮比鬼更可怕，價格漂亮就好。本集房產補給站不談鬼故事，而是從法律與實務的角度回答三個問題：凶宅在法律上怎麼定義？台灣人為什麼這麼在意？屋主或房仲如果在交易時選擇不說，成交後會發生什麼事？
法條沒有「凶宅」二字，內政部函釋有三大要件
先說一個可能讓人意外的事實：台灣現行法律條文中沒有「凶宅」這個詞，也沒有白紙黑字的定義。它是民間的通俗說法。實務上界定凶宅，主要靠三個管道：內政部函釋、法院判決，以及不動產經紀業的揭露規範。
第一是內政部的行政函釋。民國97年7月，內政部發布函釋（內授中辦地字第0970048190號），成為房仲業判斷凶宅最常用的標準。這個定義要同時符合三個條件。第一，事件發生在建築物的專有部分，例如室內與陽台，不包括大樓中庭或公設。第二，曾發生兇殺或自殺致死；即使行為發生在室內、最後陳屍在屋外，也算在內。第三，事件發生在賣方產權持有期間。
內政部也舉過具體例子：行為發生在10樓A戶，最後陳屍於5樓A戶的陽台，那麼這兩戶都算凶宅；同層的B戶與中間經過的樓層則不算。
法院視為「物之瑕疵」，不動產說明書明定揭露義務
第二是法院判決。法院多半引用民法第354條的「物之瑕疵擔保責任」處理凶宅糾紛。法院的看法是，這類事件雖然沒有造成房屋結構損壞，但依台灣民情，會讓居住者產生嫌惡與畏懼，導致房屋在市場上的經濟價值明顯減損，因此構成瑕疵。買方可以依法要求減少價金，或解除契約、退屋還錢。至於生病、老死或猝死等自然死亡，即使多日後才被發現，法院一般不認定為凶宅。
第三是房仲業的不動產說明書。依不動產經紀業管理條例，內政部在「不動產說明書應記載及不得記載事項」中明定，賣方與房仲必須如實揭露「建物專有部分於賣方持有期間，是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」。立萍在承接委託時，都會跟屋主仔細確認這一項，並請屋主親自勾選。
內政部函釋只是基本盤，法院認定可能更寬
內政部的函釋是行政規則，法官判案時可以參考，但不受拘束。喆律法律事務所整理過一起案例：有人從大樓頂樓墜落，最後落在某住戶2樓的露台上，2樓屋主認為房子因此變成凶宅，向死者家屬求償。若依內政部函釋，露台屬於「約定專用部分」而非專有部分，2樓不構成凶宅。但高雄地方法院認為，應綜合考量事件經過與時間長短等因素，並未採納函釋見解，最後認定2樓為凶宅，判家屬須負賠償責任。
不過，「被認定為凶宅」和「誰要賠」是兩回事。中時新聞網今年報導，高雄美術館區一棟豪宅大樓在民國113年聖誕夜發生憾事，25樓一名高三學生落在3樓露台身亡，3樓屋主認為房屋交易價值大跌，向學生父母連帶求償逾650萬元。高雄地院審理後指出，當事人事發時已滿18歲，屬於成年人，父母不再負法定代理人責任，屋主也無法證明父母管教不當與事件有關，因此判決駁回，全案仍可上訴。
內政部的定義是基本盤，法院的實際認定可能更寬，也可能在求償對象上有不同結論。
鬧鬼無法證明，損失卻可估算：凶宅減損的是市場價值
傳統民俗認為，非自然身故會留下怨氣或煞氣，住進去的人可能運勢不順、家宅不安，於是多數人抱持「寧可信其有」的態度。每年農曆七月房市交易特別冷清，就是民俗觀念在市場上最直接的反映。
這種心理也實際寫在價格上。喆律法律事務所整理的經驗是，一般兇殺或自殺案件，房價大約下修兩到四成；若是轟動社會的重大刑案，跌幅可能超過五成。馨傳不動產智庫的何世昌則把凶宅分成大凶、中凶、小凶，中凶約打五折，小凶約打八折；而且事件發生越久，影響通常越小，頭兩年衝擊最大。
另有一個有意思的觀點：有些法院認為凶宅不等於鬼屋。鬧鬼與否沒有科學方法能證明，所以不能以「房子鬧鬼」為由求償。法院在意的不是房子裡有沒有鬼，而是大眾心裡的忌諱，會不會讓這間房子賣不到正常價格。法律處理的，其實是「心理造成的經濟損失」。
凶宅並非無人問津，只要有價差就有人進場
全國不動產董事長葉春智在工商時報的報導中指出，凶宅沒人要是一種誤解，並歸納出三類特別願意出手的買方。第一類是預算有限的人，看到價格夠低就願意入手。第二類是投資客，低價買進、重新裝潢後出租或出售，地段越好越搶手。第三類是宗教團體，有些會將房子改為宮廟、道場或教會，認為可以化解煞氣。
寬頻房訊發言人徐華辰在風傳媒的報導中也提到，天主教、基督教信徒，以及殯葬業和宗教相關從業人員，通常比較不忌諱，一方面是接觸得多，另一方面也相信自己有能力淨化空間；只要有價差，這些族群就願意進場。
這幾年房價高漲，凶宅的接受度也跟著提高。NOWnews查詢實價登錄發現，高雄一間曾發生三人輕生事件的透天，最後成交價反而比周邊行情高出約100萬元。
「青埔寨」轉手價更高，地段的力量大過禁忌
青埔也有一個例子。2022年11月，警方破獲被稱為「台版柬埔寨」的求職詐騙集團，集團以高薪徵才為誘餌，誘騙求職者交出帳戶後加以拘禁、凌虐。警方在新北淡水與桃園中壢青峰路的社區大樓先後救出58名被害人，但已有3人不幸喪命。檢方起訴29人，一審兩名主嫌被判無期徒刑。
當時位於青埔一帶的那間住宅，被網友稱為「青埔寨」，照理說是讓人聞之色變的物件。但媒體查詢實價登錄發現，它後來成交的價格，比原屋主當初買進時還高出約70萬元。專家的解讀很簡單：當時青埔房市太熱了。地段的力量，有時真的大過禁忌。
凶宅不是賣不掉，只要遇到對的買方、談到對的價格，一樣能成交。
買房畢竟是一輩子的大事，住得不安心，再便宜也沒有意義，日後轉手也要面對同樣的問題。律師在NOWnews的報導中舉例，一間2,000萬元的房子一旦成為凶宅，可能只剩1,500萬元。
正因為買方這麼在意，有些屋主會想：「那不說就好了。」這恰恰是最糟的選擇。
隱匿不會讓瑕疵消失，民事賠償之外還有刑事責任
買到凶宅在法律上屬於房屋瑕疵，買方可以依民法主張解除契約或減少價金；若賣方故意隱瞞，買方還能請求損害賠償，請求權時效長達15年。更嚴重的是，在現況說明書上明知卻勾選「否」，還可能構成刑法上的詐欺罪。
喆律法律事務所整理了兩件判決。第一件，被告以低於行情的價格買進凶宅，再隱瞞事實、以正常行情賣出賺取價差，法院認定構成詐欺取財，判處有期徒刑6個月。第二件，屋主明知房屋是凶宅，卻在建物現況確認書上勾選「否」，讓買方付出高額價金；法院認為被告智識程度高、社會閱歷豐富，對凶宅影響價格應有明確認識，判處有期徒刑1年，犯罪所得169萬餘元予以沒收。
中時新聞網去年底報導一起案例：仲介在交易過程中從鄰居口中聽到風聲，向屋主查證後，屋主才承認曾有房客在屋內出事、送醫途中過世。最後仲介自行折讓50萬元服務費，買賣雙方重新換約，房價降了兩百多萬元，事情才告一段落。
隱瞞從來不會讓問題消失，只會讓代價變得更大。
送醫後才過世算不算凶宅？兩件判決結論相反
不少屋主會問：「人是在醫院過世的，不是在家裡，這樣也算嗎？」這一年剛好有兩件判決，結果完全相反。
第一件在桃園。中時新聞網報導，一位屋主的女兒7年前在自家發生憾事，送醫後不治。屋主賣房時在現況說明書勾選「否」，在法庭上的理由是女兒在醫院過世，死亡證明書記載的也是醫院，因此不算凶宅。法官不接受這個說法，認為事件發生與死亡結果之間有直接且緊密的因果關係，不能因陳屍地點不在屋內就說房子沒有問題。法院委請估價師鑑價，認定房屋價值減損將近25%，判屋主返還買方約285萬元。
第二件在台中。聯合新聞網報導，一名女房客事發後被發現倒臥在社區一樓廣場，送醫不治，房東向她的父母求償150萬元。法院調查相驗資料後發現，無法確定她是當場、送醫途中或到院後死亡，死亡時間與地點有疑義，因此認定租屋處不構成凶宅，判父母免賠，全案確定。
結論為何不同？關鍵在舉證責任與事實是否明確
兩案結果不同，可以從兩點來看。第一，桃園案是買方告賣方，看的是房屋市場價值有沒有減損；台中案是房東告死者家屬，房東要負較重的舉證責任。第二，台中案的關鍵在於事實不明確；如果死亡經過有醫院與相驗文件清楚證明，就比較可能被認定為瑕疵。
也有律師說得很直白：事件若從8樓開始、在1樓結束，法院可能認為兩處都算凶宅，因為行為發生地與結果發生地都會被納入考量。所以身為屋主，千萬不要拿「在醫院過世」當作不揭露的理由。
立萍觀點：誠實揭露不是扣分，而是合法成交的前提
從事房仲工作多年，立萍很清楚，對屋主來說，這些事情背後往往是家人的離開，是很不想再被提起的傷痛，也能理解有人希望可以不讓買方知道。
但立萍的立場始終如一：要說，而且要說清楚。誠實揭露不是扣分，而是讓交易能夠成立、也不留後患的前提。一間房子若有一段過去，與其讓買方日後從鄰居口中得知、再走上法院，不如一開始就把事實和文件攤開，價格也談在前面。從上述判決來看，賠償金額動輒兩三百萬元，還不包括打官司耗費的時間與心力，遠比一開始誠實議價的代價大得多。
對買方來說，凶宅也不一定是禁區。如果不忌諱，或者看重的是土地與投資報酬，在充分了解事實的前提下，它也可能是一個機會。重點從來不是房子有沒有過去，而是買賣雙方是否在資訊透明的情況下做出決定。
Ｑ：便宜三成的凶宅，你會出手嗎？
如果你看上一間房子，地段、格局都是你喜歡的，價格比行情便宜三成，但它曾發生過非自然死亡事件，你會怎麼選？
A、完全不考慮，住得心安最重要
B、如果已經過了十年以上，或做過祈福淨化儀式，願意考慮
C、窮比鬼可怕！只要價格漂亮就可以談
D、其他
這題沒有標準答案，歡迎留言分享你的選擇；如果身邊有真實的故事，也歡迎一起交流！
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