前言
青埔即將迎來另一波巨大交屋潮，還想做預售屋轉約買賣的你，可別為了少繳一點稅，平白蒙受巨大損失！
自2023年7月1日《平均地權條例》修法上路後，預售屋紅單（預約單）和買賣契約全面禁止「換約轉售」，違者將重罰新台幣 50 萬元至 300 萬元，想買賣轉約預售屋就必須搞懂相關規定，否則一不小心就可能踩雷！
在本集節目中，你會聽到：
📍青埔輝煌黃金五年：簡單回顧2020-2024青埔如何從「鬼城」飆上6字頭
📍複習平均地權條例：2023年7月1日後的合約，到底在限制什麼？
📍六大特殊換約情形：內政部公告六種特殊換約情形，看看你是否符合？
📍規定卡住這三種人：投資客、自住客、換屋族都可能被卡住！
📍暗盤歹路千萬別走：賣方想私下走現金？買方以為撿便宜？小心罰鍰＆刑責！
📍屋主想下車這樣做：不能轉約的屋主如果撐不住了，合法逃生門在哪裡？
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本集節目文字導讀版（AI主力整理）
2020 年到 2024 年，是青埔房市有史以來最熱的黃金五年。從當年被嘲諷為「鬼城」的重劃區，到後來預售屋一推出就秒殺、漲幅動輒六七成，短短五年吸引了大批投資客進場，買進預售屋等漲價後再轉手——在過去，這是再正常不過的操作。但 2023 年 7 月 1 日，平均地權條例修法正式上路，這個玩法走進了歷史。
修法後，預售屋買賣規則有了什麼改變？
核心規定只有一句話：買受人在簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，在完成過戶取得產權之前，不得將契約讓與或轉售給第三人，也不得刊登轉售廣告。換句話說，你買了預售屋，在交屋之前，你不能把「這份合約」賣給別人。不是不能賣房子，而是不能賣合約。
這個規定不溯及既往。2023 年 6 月 30 日以前取得的預售屋，不論當初是從建商手上買的還是換約來的，7 月 1 日之後仍然可以合法轉讓。但只要是 7 月 1 日之後取得的合約，就受到限制，違規換約最高可罰 300 萬元，而且行政罰鍰之外，交易所得仍要課房地合一稅，兩頭都跑不掉。建商也一樣，協助買受人換約轉售，同樣按戶棟處罰 50 萬到 300 萬元。
六種例外情形可換約，但門檻不低
內政部公告了六種特殊情形，經地方主管機關核准後，可以合法申請換約，每兩年限換一戶：
一、非自願離職且超過六個月未就業
二、本人或家庭成員罹患重大傷病須長期全日照顧
三、房屋因災害毀損須另行租屋
四、意外事故導致他人死亡或重傷須全日照顧
五、原買受人死亡由繼承人申請
六、共同買受人之間的轉售
另外三種情況不需要申請，可以直接向建商辦理：配偶、父母子女、旁系血親二親等之間的轉讓、繼承、以及公司合併或清算。
聽起來六種例外不少，但這些條件的基本共同特色是「不可抗力」，而且都需要備妥文件向地政局提出申請，核准之後才能動作。
哪些人正在被這個規定卡住？
在節目中，立萍整理了幾種真實會碰到的情境。
第一種是投資型買家。2023 年 8 月在青埔簽下預售屋，原本打算等漲個兩、三百萬再換約出去，結果禁令剛好卡住，合約沒辦法轉讓。2025 年交屋時房價沒有如預期上漲，不想認賠，只好先辦貸款，每個月扛著四萬多的房貸壓力，現在的策略是先出租貼補，等持有滿兩年稅率從 45% 降到 35%，或是再撐到五年降至 20%，再考慮出售。
第二種是計畫改變的自住型買家。2023 年 9 月簽約打算婚後入住，後來感情生變，想把預售屋換約給別人，卻發現六種例外條件裡沒有「分手」這一項，只有「離婚」才可能符合，她連婚都還沒結，完全不適用。只能等交屋、過戶到自己名下，再當成一般成屋出售，但又擔心自己的財力撐不過這段時間，只能先找家人借錢或設法找租客。
第三種則是換屋型買家。2022 年就簽了青埔三房的預售屋，計畫交屋前賣掉舊的小兩房，用這筆錢支付新屋頭期款。偏偏 2024 年下半年市場急凍，舊屋遲遲賣不掉，新屋快交屋了，只能同時持有兩間房，貸款壓力瞬間翻倍。這種情況跟法規無關，純粹是市場節奏踩錯，但一樣讓人非常難受。
暗盤現金交易商機無限，其實隱藏風險大
無論你知不知道，市場上流傳著另一種「解法」：買賣雙方私下喬好價格，帳面上走低價平轉，實際差額用現金點交，繞過實價登錄，讓賣方省掉房地合一稅。然而，這不叫節稅，這叫逃稅。
以一個具體數字來看：賣方當初 1,000 萬買進，現在市價 1,400 萬，打算用 1,200 萬賣出。如果正常申報，200 萬的獲利要繳 45% 的房地合一稅，也就是 90 萬。為了省這 90 萬，雙方約定帳面上只登錄 1,000 萬，實際差額 200 萬現金私下交付。賣方順利下車，還省了稅。
但買方呢？看起來用 1,200 萬買到市價 1,400 萬的物件，實際上埋下了幾個地雷：銀行核貸是以登錄價格 1,000 萬為準，貸款八成只給 800 萬，買方要自己湊出的自備款比原本多出 160 萬。更麻煩的是未來轉手時，官方認定的取得成本是 1,000 萬，不是實際付出的 1,200 萬——假設五年後以 1,600 萬售出，國稅局會認定獲利 600 萬，要繳 120 萬的稅，裡面有 90 萬其實是幫前一手賣方代墊的稅，等於冤枉多付了一大筆。
此外，配合做假的申報文件涉及「使公務員登載不實」，是公訴罪，行政罰鍰最高 100 萬元，刑事責任更無法以金錢換算。
立萍前陣子接道一通電話，對方說在 2023 年 7 月之後簽了青埔預售屋，「聽代書說」還是可以賣，問她能不能幫忙找買家。確認細節後，對方並不符合六種例外條件，她直接婉拒：「我最誠懇的建議還是等成屋後買賣，有實價登錄，合法合規也安全，更重要的是確保您不會因違約換約而被罰款 50 萬到 300 萬元。」這種案子她不接，理由很簡單——出了事，最先被怪的往往是仲介。
真的想下車？還有四條路
如果你是 2023 年 7 月之後簽約、現在持有青埔預售屋、真的很想出場，節目中整理了幾個合法方向。
📝 等交屋後作為成屋出售，是最直接的路，但要想清楚持有時間——交屋後若很快賣出，稅率可以很重，兩年內 45%，五年內 35%，十年內 20%，超過十年才降到 15%。
📝 如果真的符合六大例外條件，不要放棄申請管道，備妥文件向地政局提出，這是完全合法的選項。
📝 如果資金撐不住，也可以和建商談解約，但違約金的條款每家不同，動手前最好先找代書或律師確認。
📝 最後一條路是交屋後先出租，用租金減輕房貸壓力，等持有時間夠了再賣，適合口袋夠深、不急著出場的屋主。
小提醒：交屋時間點，決定你的稅務起算點
最後一個細節值得特別提醒。房地合一稅的持有期間，是從「取得所有權」的那天開始算，不是從「簽預售合約」的那天算。很多人以為自己簽約都好幾年了，持有時間很長，但如果現在才剛交屋，持有時間要從交屋那天重新起算，稅率可能比預期的重很多。2021 年到 2023 年間在青埔買預售屋、現在正在或即將交屋的人，這個細節特別需要注意。
結語
青埔接下來還有一波預售屋交屋潮，稅務問題會是愈來愈多屋主必須面對的現實。立萍後續也計畫邀請更多專業人士，用真實案例來解說相關的稅法與法規，歡迎訂閱追蹤「青埔夢想家」持續更新。
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